Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Страхование Дольщиков При Долевом Строительстве 2020

Виды страхования

Государственная защита дольщиков

  1. привлекать нецелевые займы;
  2. использовать имущество для обеспечения обязательств третьих лиц;
  3. принимать на себя обязательства по обеспечению исполнению обязательств третьих лиц;
  4. выпускать и выдавать ценные бумаги;
  5. создавать коммерческие и некоммерческие организации;
  6. осуществлять наличные расчеты.

С 01.01.2020 года вступил в силу Федеральный закон от 25.12.2020 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Принятый в 2004 году закон о защите прав дольщиков значительно улучшил их положение, ограничив сложившиеся на практике схемы махинаций. Последние изменения этого документа еще более ужесточили правила для застройщиков, и фактически заменили долевое строительство проектным финансированием.

Главным новшеством стала замена обычной схемы инвестирования на более безопасную для покупателей. Застройщик теперь будет строить объект не за счет денег дольщиков, а на кредитные средства. Покупатели также смогут купить квартиру «на стадии котлована», но свои средства будут переводить не напрямую компании, а на специально созданные эскроу-счета. Только после сдачи новостройки, организация сможет снять деньги с этих счетов, и, после расчета с банком, получить прибыль.

Таким образом, большинство поправок 2020 года связано с репутацией застройщиков и строгим контролем потока денежных средств девелоперов, что служит снижению рисков для рядовых дольщиков. В 2020 году участники рынка только начали приспосабливаться к новым правилам, а то, насколько действенным оказалось измененное законодательство, станет понятно уже в 2020-ом, когда застройщики вынуждены будут полностью перейти на новые условия.

Правило относительно перехода на эскроу-счета теперь распространяется на всех, однако допущена возможность принятия поправок, предполагающих исключения. То есть, застройщики, которые соответствуют определенным критериям, предложенным Минфином, будут освобождены от исполнения этого правила. Среди критериев – количество заключенных ДДУ по объектам, а также степень готовности самих объектов, полный перечень критериев Минфина еще в разработке.

Страхование Дольщиков При Долевом Строительстве 2020

Если предлагаемый застройщиком платеж не подтвержден актами, ТТН, счетами-фактурами и прочими документами, если превышает лимит расходов или лимит авансирования, или иным образом нарушает предписания Закона № 214-ФЗ, – банк обязан отказать в проведении операции по счету (ч. 2, ч. 8 ст. 18 Закона №214-ФЗ). Кстати, обналичить деньги можно только для выдачи зарплаты строителям.

Если же застройщик предпочтет работать через эскроу-счета, то жить ему станет значительно проще: в таком случае ему не нужно будет даже платить взносы в Фонд защиты дольщиков, а уж тем более отчитываться перед банком, соблюдать нормативы финансовой устойчивости, иметь опыт строительства и необходимый запас собственных денег (ч. 4 ст. 15.

Еще в 2020 году введено понятие счетов эскроу для аккумуляции средств участников. С 1 июля 2020 года вступят в силу положения, по которым прекращаются прямые расчеты между пайщиками и строителями. Дольщики вносят средства только на указанные счета.

Это означает, что застройщики утратят возможность расходовать на строительство деньги дольщиков. С 1 июля 2020 года им придется использовать собственные оборотные средства, либо привлекать целевые кредитные ресурсы по проектному финансированию.

Президент России Владимир Путин в декабре поручил смягчить подход банков при кредитовании застройщиков после внедрения эскроу-счетов. В числе поручений президента Правительству: совместно с Банком России проработать вопрос пересмотра подходов к формированию банковских резервов при кредитовании застройщиков с учетом существенного снижения рисков застройщиков после внедрения системы эскроу-счетов в строительном секторе. Это должно быть сделано до 1 февраля.

Долевое строительство в России существует около 15 лет. Этот механизм стал крупнейшим инструментом по привлечению средств в строительную отрасль. Однако Правительство России и Центральный банк РФ разработали план постепенного отказа долевого строительства в пользу проектного финансирования. Часть поправок в основной закон, регулирующий долевое строительство – № 214-ФЗ, – вступают в силу в 2020 году.

  • Цены на квартиры «взлетят» вверх. Такое мнение высказывают сами девелоперы, объясняя это тем, что кредитные проценты придется включить в стоимость квадратных метров. Аналитики, изучающие рынок недвижимости, считают, что повышение если и будет, то небольшим и плавным. Из-за нелегкой экономической ситуации в стране спрос на квартиры значительно сократился, а повышение стоимости еще больше отпугнет покупателей.
  • Количество застройщиков сократится. Требования, введенные новым законом, выведут с рынка не только недобросовестных девелоперов, но и просто некрупные компании. Одним из условий к застройщикам для участия в проектном финансировании является введение в эксплуатацию не менее 10 тыс. квадратных метров. Для регионов это слишком большой и, подчас, невыполнимый объем.

Переходный период продлится с 1 июля 2020 года по 1 июля 2020 года. В течение этого года девелоперы имеют законное право выбирать на какие средства возводить объекты. С 1 июля следующего года единственно возможной схемой участия в долевом строительстве будет проектное финансирование.

Долевое строительство в 2020 году предусматривает и защиту от банкротства банка. В случае несостоятельности кредитной организации застройщик и дольщик переходят в другую. Эскроу-счета страхуются по системе страхования вкладов, но по увеличенной сумме – до 10 млн.руб.

Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.

Если в их числе — серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов. Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы.

Если застройщик использует страхование для обеспечения своих обязательств, то он обязан оповестить дольщиков как об условиях страхования, так и о способе страхования (то есть об обществе взаимного страхования, в котором он состоит, или о страховой организации, которая его страхует).

Отсутствие госрегистрации ДДУ влечёт, в соответствии с действующим законодательством, невозможность привлечения по ним застройщиками денежных средств граждан, приводит к кассовым разрывам в бюджетах строительных компаний, рискам неплатежей и возникновения нестабильной ситуации в строительном комплексе, что, как следствие, при непринятии должных мер, негативно отразится на годовом объёме ввода жилья по России и поставит под угрозу срыва достижение плановых показателей по федеральному проекту «Жильё».

Второе. В законе о банкротстве «прописался» и наполнился новым содержанием термин «участник долевого строительства». Этим термином стали называть и покупателей квартир в так называемых «блокированных застройках» (из 3 и более блоков). Из него исключили юрлиц и ИП, оставив только обычных граждан, покупающих жилье для себя или родственников по договору ДУ, заключенному с застройщиком. При этом фирма должна перечислить взносы в Фонд и на эскроу-счета.

Закон ввел новый временной срок для попадания в реестр при банкротстве – три месяца с момента уведомления о банкротстве от финуправа. Раньше было два, да еще со дня публикации в Едином федреестре банкротств или в Коммерсанте.

  • С этого же года действует проектное финансирование строительства МКД с привлечением денежных средств банка.
  • Ожидается, что новая схема постепенно отменит ДДУ и изменит рынок новостроек в пользу покупателя.
  • Другие изменения о долевом участии с 2019 года:
  • Застройщик обязан учитывать средства дольщиков отдельно от затрат на строительство
  • Увеличился список основания для внеплановых проверок каждого этапа строительства
  • Если застройщиком были использованы целевые кредитные средства, то эскроу — счета должны быть открыты в том же банке, где был взят кредит

Денежные средства граждан в период строительства должны храниться на эскроу – счете. Это банковский счет, деньги с которого передадутся застройщику только после выполненных им обязательств перед депонентом. Такой счет является обязательным условием в кредитовании застройщиков.

Если Вы хотите приобрести жилье на первичном рынке, обязательно проверьте застройщика, прежде чем составлять и подписывать ДДУ.

Проектная декларация застройщика. Если застройщик добросовестный, то декларацию без труда можно найти на сайте компании в открытом доступе. Если документа там нет, попросите ее в офисе компании

Необходимо проверить, оформлена ли в отношении компании процедура банкротства. Для этого, на сайте «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» введите название компании застройщика. Если информация о банкротстве отсутствует, значит, в этом вопросе волноваться не стоит

Проверить на наличие судебных процессов в отношении компании. В электронной картотеке на сайте Федеральных арбитражных судов введите название компании

Страхование Дольщиков При Долевом Строительстве 2020

На сайте Федеральной налоговой службы проверьте регистрацию фирмы как юридического лица.

Обязательно поищите отзывы о компании в Интернете

Ключевые положения

Нормативно-правовая база

На сегодняшний день можно выделить три основных нормативно-правовых акта, регулирующих долевое строительство:

  • Закон № 294 (принят 30.12.2012.) защищает отношения застройщика и дольщиков, обязывает страховать их.
  • Закон № 2300–1 (принят 7.02.1992) защищает права дольщиков, которые приобретают жильё не для коммерческого использования.
  • Закон № 214 (принят 30.12.2004) регламентирует процесс такого типа строительства в целом.

Долгое время последний ФЗ считался застройщиками слишком несправедливым, так как он значительно ужесточил требования к ним.

Как изменился ФЗ 214 в 2020 году?

Изменения вносятся в основной закон в сфере долевого строительства – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Эскроу-счет – это специальный счет, который открывается в банке для приема средств дольщиков. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после завершения строительства дома и оформления документов собственности на первого покупателя.

документы

Покупка квартиры процедура сложная, в особенности, что касается юридической стороны вопроса. Большинство людей, стремясь сэкономить средства, приобретают квартиру по договору долевого участия или ЖСК.

Ранее ни тот, ни второй документ в полной мере права дольщиков и соответственно пайщиков не защищал.

После введения, а также дополнения Федерального Закона №214 дольщики стали более защищены с юридической точки зрения.

Еще по теме  ДТП без ОСАГО что делать в Видном в 2020 году документы страховая выплата последствия ГИБДД возмещение ущерба процедура ответственность куда обращаться

Описание закона

Федеральный Закон №214 – нормативно-правовой акт, который регулирует фактически любые механизмы строительства многоквартирных домов.

В то же время, следует понимать, что ДДУ и ЖСК – это не единственные нормативно-правовые акты, которые регулируют процесс строительства и передачи объекта владельцу.

Привлечение вкладов может осуществляться и по иной схеме, но чаще всего это мошеннические обороты.

Долевое участие в строительстве в 2019 году

Федеральный Закон №214 «Об участии в долевом строительстве» регулирует отношения в сфере привлечения материальных средств между юридическими и физическими субъектами для долевого строительства помещения жилого предназначения многоэтажного типа. Согласно данному законодательному акту, средства могут привлекаться следующим образом:

  • на основании заключенного и зарегистрированного договора между СК и физическим лицом;
  • путем организации жилищно-строительных или жилищно-накопительных кооперативов;
  • путем выпуска специальных сертификатов, который дает право на получение жилищной площади.

Следует отметить, что действие данного закона на ДДУ и ЖСК будет распространяться только в том случае, если объект будет внесен в Росреестр.

А так как жилье, которое приобретается по ЖСК, такой регистрации в обязательном порядке не подлежит, действие ФЗ на него не распространяется, следовательно, и права пайщиков практически не защищены.

В таком случае рациональным решением будет только приобретение жилья у проверенного, надежного застройщика.

На деятельность ИП и юридических лиц, которые имеют отношения к строительству в качестве инвестора, действе законодательного акта не распространяется.

Закон о долевом участии в строительстве в 2020 году

Обновленная редакция нормативно-правового акта существенно укрепила права дольщиков и обязанности застройщиков. Так, внесли следующие дополнения:

  1. Создание реестра застройщиков. Таким образом, покупателю квартиры достаточно будет проверить, есть ли застройщик в реестре, как долго он на рынке и какая у него вообще репутация. Фирмы-однодневки, которые проводили махинации, отпадают. Кстати, это же улучшает положение пайщиков, где фактор мошенничества особенно распространен.
  2. Обязанность застройщика размещать в сети информацию о проекте – каждый интересующийся гражданин может свободно просмотреть всю информацию не только о застройщике, но и самом объекте.
  3. Привлекать средства граждан для строительства теперь имеют право только компании с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше 150 миллионов;.
  4. Цена покупаемого объекта теперь формируется как производная стоимость.
  5. В банках появляются эскроу-счета. А это значит, что компания-застройщик сможет снять средства дольщиков только после того, как сдаст объект, а дольщики его примут.
  6. Подрядчик несет теперь финансовую ответственность за отказ исправить дефекты и недочеты. Кроме того, оплата будет осуществляться, исходя из Закона о защите прав потребителей. Сумма больше, и за каждый день просрочки платежа начисляется штраф.
  7. Организован «компенсационный фонд» — застройщики, которые внесены в реестр, обязаны вносить в него по 1% от строящегося объекта. Средства из фонда будут расходоваться на те случаи, когда компания-участник будет признана банкротом для выплат неустойки дольщикам.

Застройщики также получили полезное дополнение – расторжение ДДУ в одностороннем порядке, если СК выполняет свои обязательства, запрещено. В таком случае уже дольщику придется отдать крупную сумму в качестве неустойки.

Кроме того, застройщик не должен платить неустойку дольщику, если тот намеренно затягивал подписание акта сдачи-приема объекта.

Закон в новой редакции действует уже с этого года. Само собой, что застройщики таким нововведениям не особенно рады, поэтому на рынке появляется все больше предложений о покупке квартиры по ЖСК.

Посмотреть ФЗ 214 в последней редакции, которая была принята в 2017 году, а вступила в юридическую силу уже в 2018 можно здесь.

Похожие документы

ФЗ 214 с последними изменениями 2018 года не имеет аналогов, так как, по сути, является единственным законодательным актом, который наконец-таки урегулировал взаимоотношения дольщиков и застройщиков.

Однако следует помнить о том, что процедура покупки жилого помещения по ДДУ также регламентируется:

  • «О защите прав потребителей»;
  • Постановление Правительства №47.

Два последних законодательных акта направлены на защиту прав дольщика уже на этапе приемки квартиры.

Закон о долевом участии в строительстве в 2020 году

Покупка жилья по ЖСК обойдется дешевле, но юридической защиты со стороны государства очень мало. Поэтому, лучше отдавать предпочтение ДДУ, который действует под редакцией ФЗ 214.

Выгода и риски долевого строительства

В долевом строительстве одной стороной сделки всегда выступает только юридическое лицо — застройщик. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) принято называть покупателем, но фактически это не покупатель, а пока только инвестор.

Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан. Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. В то же время ДДУ регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.

Для инвесторов заключение таких договоров привлекательно по нескольким причинам:

  • стоимость квартир в новостройках значительно ниже аналогичных «вторичек»;
  • цена покупки сопоставима с самыми недорогими «вторичками», но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме несопоставимо выше;
  • первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
  • богатый выбор современных ЖК, классов жилья (а, значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни;
  • приобретая «первичку» с использованием заемных средств, инвестор получает существенно более низкую ставку по ипотечному кредиту;
  • покупка «первички» для последующей перепродажи — это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта возрастает.

Но наряду с явными выгодами, покупка квартир по ДДУ сопряжена и с рисками:

  • заключение ДДУ не предполагает возможности скорого заселения, ждать завершения строительства придется от нескольких месяцев до полутора-двух лет;
  • вместе с расходами на приобретение необходимо учитывать и расходы на последующий ремонт и интерьер — в среднем от 1-1,5 миллионов рублей;
  • право требования инвестора гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-либо будет достроен;

Таким образом, важно с самого начала учитывать все плюсы и минусы, сопряженные с инвестированием в долевое строительство.

Ключевые условия

Заключение договора долевого строительства предполагает соблюдение целого ряда нюансов. И чтобы не попасться на удочку мошенников, необходимо знать о каждом этапе заключения сделки. Одним из ключевых моментов является оплата. Следует понимать, что стоимость жилплощади и условия проведения выплат напрямую зависят от того, каким будет первоначальный взнос.

Итак, с чего начать? В соответствии с ДДУ, недвижимость передается в собственность дольщика в соответствии со следующим порядком:

  1. По завершении строительства, дольщик получает разрешение на введение здания в эксплуатацию.
  2. Далее застройщик высылает по почте оповещение всем участникам относительно готовности дома.
  3. Каждый из дольщиков осуществляет осмотр выделенной ему недвижимости, выявляя недостатки. При их наличии, клиент должен указать на недочеты застройщику, которому отводится определенное время для их устранения. После этого производится повторный осмотр.
  4. После того, как акт приема передачи застройщиком частнику подписывается, дольщику вручаются ключи.

Закон о долевом участии в строительстве в 2020 году

После того, как недвижимость окончательно передается участнику долевого строительства, ему следует осуществить госрегистрацию конкретного объекта недвижимости. Однако обязательства застройщика перед клиентом будут считаться исполненными еще до получения документов из Росреестра, подтверждающих его право собственности на квартиру.

Каждый из этапов передачи недвижимости предполагает следующие нюансы:

  1. Сдавать в эксплуатацию многоквартирный дом можно только после получения соответствующего разрешения. Для этого застройщик обращается в уполномоченный орган, выдающий разрешение на строительство дома. Как только этот документ будет выдан, застройщик обязан передать объект в распоряжение дольщиков не позднее того срока, который прописан в ДДУ.
  2. Получив разрешение на ввод здания в эксплуатацию, застройщик должен уведомить дольщиков об окончании строительства не менее, чем за месяц до того срока, который прописан в ДДУ.
  3. Получив уведомление, каждый участник долевого строительства должен принять объект в течение срока, установленного договором. Если же этот нюанс не отражен в договоре, то передача происходит в течение семи рабочих дней после уведомления. Если же в течение двух месяцев дольщик не принял квартиру, то в соответствии с пунктом 6 статьи 8 Федерального закона, передача недвижимости может быть осуществлена в одностороннем порядке.

По закону, определение срока передачи объекта осуществляется застройщиком и указывается в договоре долевого участия. В Гражданском законодательстве предусмотрены следующие варианты:

  • Назначается конкретная дата в формате «число, месяц, год».
  • Указывается определенный период времени, точкой отсчета для которого выступает момент заключения ДДУ.
  • Сдача объекта происходит при наступлении неизбежного события, не зависящего от воли сторон.

Следует понимать, что ДДУ не будет считаться заключенным в том случае, если в нем будут присутствовать приблизительные или ориентировочные сроки передачи.

Чтобы убедиться в прозрачности процедуры, будущему дольщику необходимо тщательно изучить документацию, представленную застройщиком. От последнего требуются следующие бумаги:

  1. Разрешение на ведение строительства на конкретной земельной территории.
  2. Проектная декларация.
  3. Договор поручительства или страхования.
  4. Полная информация о строительной организации, включая адрес, перечень уполномоченных лиц, наименование. Эти данные должны полностью совпадать с теми, которые указываются в разрешительных документах.
  5. В том случае, если регистрацию документов осуществляет представитель застройщика, он должен предоставить документацию, разрешающую делегирование данных прав.

На что следует обратить внимание при составлении договора?

Специалисты советуют особо выделить следующие нюансы:

  1. Обязательно наличие гарантийного срока. Для жилых помещений он составляет пять лет.
  2. В договоре должна быть отражена информация относительно площади квартиры.
  3. Документ содержит подробное описание объекта с указанием точных сроков сдачи и порядка передачи прав.
  4. Присутствие пунктов касательно заключения договоров с третьими лицами или организациями является недопустимым.
  5. Описывается порядок и расторжения договора и основания для этого. Также определяется размер штрафных санкций.
  6. Указывается степень ответственности сторон. С момента внесения средств, все обязанности дольщика должны считаться выполненными. В свою очередь застройщик имеет право использовать поступившие деньги только по назначению (то есть, в строительных целях).

Любой специалист скажет, что долевое участие сопряжено со значительным риском. И это связано не только с фактами мошенничества, но и особенностями самого ДДУ. Основные риски следующие:

  1. Строительные работы могут быть заморожены. Причиной этого нередко является банкротство застройщика. Что делать, чтобы избежать подобных ситуаций? Поможет тщательная проверка компании, на счету которой должен быть ни один успешно реализованный проект.
  2. Обременения. В большинстве случаев денег застройщиков оказывается недостаточно для возведения многоквартирного дома. Такие сторонние расходы как логистика, прокладка коммуникаций и т. д., также требуют финансирования, что нередко сопряжено с выдачей банковских кредитов на компанию. И как только деньги перестают поступать на банковский счет залогодателя — недвижимость оказывается под арестом.
  3. Двойная продажа. Несмотря на наличие государственной регистрации договоров, подобное случается не так уж и редко. Обычно это происходит по вине сотрудников компании-застройщика, когда договор еще не зарегистрирован. Как разрешить ситуацию? По закону действительным считается тот договор, который был зарегистрирован первым. Остальным дольщикам, претендующим на данное жилье, компания должна полностью вернуть деньги.
  4. Внесение изменений в проектную документацию. О подобном дольщики не информируются, и в результате в лучшем случае можно получить одинарные стеклопакеты на окнах, а в худшем — уменьшение оговоренной площади жилья на 8-10%. Поэтому дольщику следует внимательно осматривать в процессе приемки. После официальной передачи недвижимости заставить застройщика устранить выявленные недостатки уже не получится.
Еще по теме  Как оформить договор дарения на земельный участок

Какие же могут быть альтернативы ДДУ? Здесь можно выделить следующие варианты:

  1. Жилищный кооператив. Речь идет об организации, в которую входят граждане, решившие совместно купить многоквартирный дом с дальнейшей его эксплуатацией. На момент учреждения в ЖК должно входить не менее 5 человек. Сложности в данном случае возникают по причине сильного влияния человеческого фактора и проблемой в распределении финансов.
  2. Социальное жилье. Это способ обеспечения граждан жильем с сохранением права собственности за муниципалитетом или государством. То есть, жильцы не являются владельцами недвижимости, но могут впоследствии выкупить и приватизировать ее.
  3. Индивидуальное малоэтажное строительство. Обычно речь идет о постройках, имеющих один-три этажа. Их отличие от многоэтажек заключается не только в высоте, но и в отсутствии лифтов, центрального мусоропровода и т. д. Эти дома имеют облегчённую инженерную инфраструктуру. К примеру, популярные в США и Европе таунхаусы, когда в одном небольшом доме проживает несколько семей.

Отказ от ДДУ в 2020 году – последствия для покупателей

Наиболее вероятный ход развития событий в период с 2020 по 2024 гг. включительно — это постепенное снижение предложения с плавным повышением цен, но в разумных пределах. Того объема предложения, который уже представлен на рынке, хватит, чтобы свести к минимуму удар по кошельку покупателей.

Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек. При покупке жилья будет требоваться обязательное участие трех сторон: покупателя, продавца и гаранта, в роли которого выступит банк.

Немного истории: что нужно знать?

Участие банка в строительстве будет не бесплатным. Кредитор в новой схеме финансирования берет на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков. Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов будут учитываться девелоперами при определении цены на жилье. Чем дороже кредит — тем дороже квартиры в новостройках для покупателей.

В большинстве случаев все заканчивалось хорошо: люди получали свои квартиры, а девелоперы — прибыль. Однако в долевом финансировании были свои минусы: строительство могло прекратится из-за плохого спроса или вовсе из-за мошенничества. Это приводило к появлению проектов-долгостроев: люди годами не могли получить ни вложенные деньги, ни обещанное жилье, а число обманутых дольщиков достигло десятков тысяч человек. Поэтому в 2020 году власти решили запретить напрямую собирать деньги покупателей для строительства жилья.

Территориально такая практика возникла в Аргентине в 90-х годах. Данный период характеризовался кризисным состоянием экономики в стране: валюта непрерывно обесценивалась, поэтому банки отказывались инвестировать средства в строительство. Именно тогда возникло предложение создать акционерное общество, участниками и инвесторами которого выступили бы будущие владельцы жилья. За взнос денежных средств им выдавали акции, который можно было обменять на жилплощадь по окончанию строительства.

Опыт по внедрению данной схемы на рынке недвижимости оказался удачным, что поспособствовало развитию ДC в Южной Америке. Со временем такая практика распространилась и на европейском континенте, откуда пришла в Россию. Как было упомянуто выше, отсутствие законодательной базы по долевому строительству спровоцировало возникновение лавины мошеннических схем, в результате которых объекты оставались недостроенными, а вкладчики не получали квартиры. Поэтому в 2005 году был составлен и принят Федеральный закон № 214, который выступает основным ориентиром при организации ДС.

При несостоятельности выполнять условия договора гражданин вправе осуществить переуступку прав требования. Заниматься деятельность участника стройки может другое физическое лицо. Решение такого исхода принимает сам дольщик.

Уступка может быть:

  • возмездной, то есть доверенное лицо оплачивает расходы дольщика;
  • безвозмездной, когда свои права участник передаёт близким людям.

Главное требование, это сообщить представителю компании о своих намерениях и смены доверенного лица. Главное для застройщика – это выполнение обязательств, поэтому неважно кому будет передано право пользования недвижимостью.

Достроить здание и передать имущественное пользование – это главная задача компании. Застройщик после оформления недвижимости в эксплуатацию обязуется в течение 30 дней отправить гражданину уведомление о стоимости квартиры. Сумма оплачивается, и компания отдаёт все документы для регистрации права собственности.

Строительство жилищной недвижимости, это верное вложение денег. Кредитором выступает застройщиком, который по окончании стройки обязуется выдать жильё собственникам.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве — от недостроя, дольщиков, страховые компании, в 2020 году, закон

В «переходный период» с 2016 по 2020 год продавать квартиры в строящемся жилье можно будет только с использованием специального банковского счета по трехсторонним договорам дольщика, банка и застройщика, с 2020-го продажа квартир в строящихся домах будет запрещена, а с рынка могут уйти небольшие страховые компании.

Закон о долевом участии в строительстве в 2020 году

В правительстве полагают, что покупка готового жилья решит проблему обманутых дольщиков и не приведет к существенному повышению цен на недвижимость. Сколько будет стоить страхование, сейчас тоже неизвестно, зато известно, кто за это заплатит.

Так ли это на самом деле и какие последствия ждут рынок жилой недвижимости?

Минстрой: Арендное жилье станет альтернативой покупке квартиры

Долевое строительство, вероятно, самый выгодный для дольщика, но и высокорисковый способ приобретения жилья. Застройщик может обанкротиться, не введя дом в эксплуатацию, и заплативший за будущую квартиру дольщик останется без этой квартиры и без денег.

Без сомнения, продажа готовых квартир в сданных домах полностью исключит риск недостроя оплаченной покупателем будущей квартиры.

Но стоит ли ради этой благой цели полностью отказываться от работающего механизма долевого строительства (согласно данным Росреестра, только за 9 месяцев 2014 года зарегистрировано 560 тыс. ДДУ, в январе — сентябре 2013 года — 392 тыс.

ДДУ), позволяющего гражданам решать свою жилищную проблему? Отказ от долевого строительства может сделать жилье недоступным для многих категорий граждан.

Возможно, более рационально было бы сохранить долевое строительство, усилив надзор за целевым использованием средств дольщиков и ходом строительства? Отмена долевого строительства не устранит проблему недобросовестных застройщиков, получающих средства граждан по «вексельным схемам» и т.п.

Закон о долевом участии в строительстве в 2020 году

сомнительным конструкциям. К возможным негативным последствиям отмены долевого строительства относятся: удорожание строек, вытеснение с рынка небольших и средних застройщиков.

Единственный очевидный выгодоприобретатель от предлагаемых изменений — крупные банки, которые от новых правил смогут получить дополнительную ликвидность.

Заверения о сохранении цен на квартиры на существующем уровне, к сожалению, ничем не подкреплены. Во-первых, если финансирование строительства будет полностью заемным, а свои средства инвесторы вкладывают очень редко, то это автоматически повысит стоимость квадратного метра.

Простая арифметика — чем больше вложено в проект кредитных средств, чем дольше на них начисляются проценты, тем выше будет стоимость жилья. Во-вторых, отмена долевого строительства вытолкнет с рынка большое количество застройщиков среднего звена, работающих только по ДДУ.

Это, в свою очередь, уменьшит конкуренцию на рынке, как следствие — повысит цены на квадратные метры.

При отмене долевого строительства продажи будут только после ввода дома в эксплуатацию. В итоге, по предварительным подсчетам, стоимость квадратного метра увеличится в среднем на 15-20% по сравнению с текущими показателями. При этом гражданам следует понимать, что исчезнет само понятие льготных цен на старте продаж и в период строительства. Стоимость квартир будет соответствовать рыночным ценам готового продукта и расти только в пределах инфляции.

В период экономического спада рынок жилой недвижимости устоял во многом благодаря грамотной программе льготного ипотечного кредитования. В очередной раз удивляет инициатива «все запретить», вместо того чтобы продумать и усовершенствовать уже имеющиеся законы и нормы в сфере строительства и надзора по привлечению средств граждан.

В России снизились темпы выдачи ипотеки

Закон о долевом участии в строительстве в 2020 году

Дополнительным испытанием для застройщиков станет ужесточение требований к страховым организациям. 25 июля 2015 года вступил в силу Федеральный закон N 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вносит изменения в Федеральный закон N 214-ФЗ.

С 1 октября 2015 года в Законе N 214-ФЗ появятся новые требования к страховым компаниям. В частности, увеличение количества собственных средств с 400 млн руб. до 1 млрд, а также отсутствие предписаний ЦБ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности.

Ранее было достаточно соблюдения требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством о страховании, на все отчетные даты в течение последних 6 месяцев.

Тем самым закон защищает от недобросовестных страховщиков. На сайте ЦБ РФ будет размещаться информация о страховых организациях, соответствующих требованиям Закона N 214-ФЗ. Это позволит застройщикам выбрать страховую организацию, соответствующую необходимым требованиям.

Ужесточение требований приведет к уходу из страхового бизнеса экономически слабых компаний. Если застройщик уже заключил договор со страховой организацией, которая не соответствует новым требованиям, то с 1 октября в течение 15 дней он обязан перезаключить договор с другой страховой организацией.

Существенно сократится количество компаний, предоставляющих страхование ответственности застройщика. Но изменения никак не регулируют, что делать застройщику с ранее застрахованными квартирами, если страховая компания перестает соответствовать указанным требованиям.

Застраховать заново? Еще одна статья расходов по уже реализуемым проектам?

Закон о долевом участии в строительстве в 2020 году

По нашим оценкам, это приведет к удорожанию страхования более чем на 15%. В целом эти изменения должны сыграть положительную роль для приобретателей квартир, но мы знаем, кто заплатит за удорожание. Увеличение стоимости страхования может дать прирост стоимости квартир до 1-2%. В совокупности изменения в законодательстве могут привести к росту стоимости квартир более чем на 20%.

Ключевые положения

Допустимые варианты обеспечения реализации обязательств, взятых на себя;
Регламент подписания соглашения долевого строительства алгоритм внесения корректировок, а также его расторжения;
Особенности взаимоотношений между гражданином и застройщиком и прочие вопросы участия сторон в таком процессе.

Рассматриваемый нормативно-правовой акт был ратифицирован в 2004-м Гос Думой РФ. Данное решение было принято для государственного регулирования регламента привлечения финансовых активов приватных инвесторов в строительство жилых домов.

Еще по теме  Сколько делают выписку из домовой книги
Фирма-застройщик как правило, девелопером являются юридические лица, главной деятельностью которых является строительство. Кроме того, от лица девелопера может выступать агент-застройщик;
 Дольщик физические лица, которые вкладывают свои финансовые сбережения в постройку здания. К примеру, инвестировать можно в многоквартирный дом, коттедж либо в  таунхаус. Допустимо использовать при этом кредитные и личные средства

В статье №1 нормативно-правового акта №214-ФЗ идет речь о том, что предметом регламентирования такого документа выступают правовые отношения, которые появляются  между двумя сторонами в результате привлечения финансов на строительство.

Посредством формирования жилищно-строительных кооперативов;
Посредством эмиссии жилищных сертификатов которые приобретают граждане по стоимости квартиры. Именно они предоставляют гарантирую покупателям права собственности на приобретенную недвижимость;
В соответствии с соглашением долевого участия

Девелопер вправе аккумулировать активы граждан исключительно по факту получения разрешительной документации, а также после оформления права на участок земли.

По факту возведения здания, после его ввода в эксплуатацию застройщик обязуется передать дольщику право собственности на приобретенную жилплощадь;
Использование инвестированных финансовых активов вкладчиков исключительно на строительство описанного в соглашении недвижимого объекта;
Прохождение процедуры госрегистрации в службе Росреестра;
Строительство дома в такие сроки которые определены в соглашении;
Представление публикаций в СМИ в прочих публичных источниках документации на проектируемый объект, о себе. Данные бумаги называются проектной декларацией.

Также каждый застройщик по соглашению имеет такие законные права:

  • Требовать одностороннего расторжения соглашения ДУ с вкладчиком, в случае если дольщик своевременно не перечисляет платежи;
  • Строительство МКД либо прочего недвижимого объекта в абсолютном соответствии с существующими строительными стандартами, положениями.

В свою очередь дольщик имеет такие обязанности по соглашению:

  • Эксплуатация недвижимости по прямому назначению;
  • Осуществление приемки приобретенной жилплощади, в том случае если в ней отсутствуют недоработки, недочеты;
  • Выполнение расчёта с фирмой-застройщиком в четко предустановленные сроки.

Среди прав вкладчиков можно назвать:

  • Требовать ликвидации изъянов, несовершенств в приобретенной жилплощади. Каждый недочет необходимо описать в акте приёмки;
  • Подать судебный иск при условии, что не получилось урегулировать спор до судебного обращения;
  • Требовать выплаты штрафа в случае просрочки застройщиком передачи права собственности на недвижимость;
  • Требовать приобретенную жилплощадь в срок, отмеченный в соглашении;
  • Требовать от девелопера госрегистрации ДДУ.

Кроме того, в нормативно-правовом документе идет речь о том, что обе стороны не вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, при условии, что вторая сторона в полной мере реализует свои обязанности.

Подписание договора

В статье № 1 Нормативно-правового акта № 214-ФЗ идет речь о том, что правовые отношения между девелопером и вкладчиком регламентируются ДДУ.

  • Поскольку предмет такого договора – недвижимое имущество, он в обязательном порядке подлежит процедуре госрегистрации в Росреестре.
  • Договор приобретает законную силу не после его заключения, а исключительно по факту регистрации.
  • В статье № 4 законодательного акта представлены нормативы, которые должны быть описаны в документе.
  • В их числе:
Детальная характеристика воздвигаемого дома в который вкладчик инвестирует личные активы. Такое описание должно представляться согласно проектным документам на конкретную жилплощадь;
Способы, посредством которых каждая сторона обеспечивает реализацию обязательств, взятых на себя по договору;
Гарантийный период он определяется непосредственно застройщиком, и все же не может составлять менее пяти лет. На протяжении такого времени все недочеты ликвидируются застройщиком либо же возмещаются затраты по их устранению собственнику жилплощади;
Цена приобретенной недвижимости стоимость отмечается в российских рублях. В том случае, если покупка осуществляется в валюте иного государства, должна быть урегулирована специфика колебания валютного курса;
Сроки по передаче приобретенного объекта недвижимости в которые обязан уложиться девелопер

Гарантии качества

В соответствии со статьей 7 Закона № 214-ФЗ строительная компания обязана передать дольщику объект долевого строительства, качественные и технические характеристики которого соответствуют условиям договора.

Если в момент приемки недвижимости были выявлены недостатки, то застройщик обязан:

  • безвозмездно устранить замечания;
  • уменьшить сумму договора;
  • возместить расходы на устранение огрехов.

Закон о долевом участии в строительстве в 2020 году

Гарантийный срок на объект не может быть менее пяти лет. Застройщик освобождается от обязанности устранять поломки в течение гарантийного срока если докажет, что они возникли по вине собственника недвижимости или третьих лиц.

Взыскание неустойки и возврат денег

Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу. Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.

309-310 ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора. Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины.

Преимущества и недостатки

К преимуществам долевого участия можно отнести:

  • Для застройщика – возможность, используя средства дольщиков, ускорить возведение зданий и уменьшить простои из-за нехватки финансирования.
  • Для дольщика – большое разнообразие квартир, удовлетворяющих требованиям покупателя, низкие цены на качественное жильё улучшенной планировки, защищённость со стороны законодательства.

Разработанная нормативно-правовая база исключает мошенничество со стороны застройщика, и сохраняет вложенные деньги дольщиков. К недостаткам долевого инвестирования можно отнести существование недобросовестных застройщиков, нарушающих законодательство, которые пользуются недостаточной осведомлённостью обычных граждан и предлагают вложить средства в заведомо незаконное строительство.

В результате объекты «замораживаются», руководство исчезает, а инвестор пополняет армию обманутых дольщиков. Многие покупатели торопятся, и под предлогом купить дешёвое жильё заключают сделки без предварительного изучения документации строительной компании, и, как результат – обманутые надежды и замороженное строительство.

Существенные пункты ДДУ

Многие граждане склонны подписывать договоры «не глядя», особенно если документ имеет большой объем текста, изобилующего юридическими терминами и формулировками, растягивающими вдумчивое чтение не на один час. Но внимательно читать ДДУ и прояснять все непонятные вопросы перед подписанием необходимо в целях безопасности собственной сделки.

На что необходимо обратить особое внимание в договоре долевого участия:

  1. Объект долевого строительства. Застройщик должен предоставить всю проектную документацию, строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, ее площадь и планировку.
  2. Стоимостьи порядок оплаты — единовременно или в несколько этапов; права и обязанности сторон.
  3. Сроки. Определяется период, по истечении которого дом должен быть введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на имя новых собственников. Также застройщик обязуется предоставлять инвесторам информацию и о ходе работ в процессе строительства путем открытой публикации отчетов.
  4. Ответственность сторон при нарушении обязательств по договору.

Порядок расторжения ДДУ

Соглашение сторон может быть расторгнуто одной из сторон.

Со стороны инвестора в следующих случаях:

  • при невыполнении срока сдачи объекта строителями более 2 месяцев;
  • построенное жильё не соответствует необходимому уровню качества, то есть передаётся заказчику с серьёзными недочётами;
  • подрядчик не выполнил основные пункты договора, в том числе построил жильё несоответствующей площади комнат или других подсобных помещений;
  • гарантийный период до 6 лет. За это время подрядчик обязан исправлять неполадки в новостройке. В случае отказа покупатель расторгает соглашение.

Строительная компания расторгает Соглашение, если:

  • существует просрочка платежей более трёх месяцев;
  • постоянное нарушение графика платежей.

Возможно, обоюдное желание для расторжения ДДУ по любой причине. Избежать многих неприятностей поможет доскональное изучение документов перед их подписанием. Особое внимание следует обращать на отдельные сноски, написанные мелким шрифтом.

Как выбрать добросовестного застройщика

Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке. Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы.

Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру. Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет.

В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам. Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.

Закон о долевом участии в строительстве в 2020 году

Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.

Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юр.лица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании.

Не мешает провести и собственное «расследование» — побеседовать с жильцами сданных корпусов, если таковые есть, и изучить отзывы о других объектах застройщика. Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится.

Как правило, у благонадежных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны. Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны насторожить. Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.

Одним из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов убедиться в благонадежности строительной компании являются ее партнеры. Солидные застройщики, работающие не один год, имеющие заслуженную репутацию, обычно располагают и внушительным списком партнеров. Если в их числе — серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов.

Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

Adblock detector