Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Как продать квартиру с обременением: специфика сделки и нюансы

Виды страхования

Как узнать об ограничениях на квартиру

Обременение подразумевает возникновение юридических условий, которые не позволяют собственнику в полной мере реализовать право на распоряжение жилым объектом. Другими словами, нельзя просто взять и продать недвижимость, обойдя третье лицо, заинтересованное в сделке.

При продаже квартиры обременение переходит на нового хозяина. Этот факт фиксируется в Росреестре, поэтому утаить неприятную сторону от покупателя не получится.

Виды обременений:

  • ипотека,
  • рента,
  • арест,
  • наем,
  • прописанные лица,
  • аварийное состояние здания,
  • сервитут.

И если арестованную недвижимость можно реализовать после погашения  долгов, то жилплощадь в аварийном доме вовсе нельзя продать. В остальных случаях нужно обращаться к заинтересованным субъектам.

Чтобы новый владелец недвижимости в будущем не столкнулся с трудностями, нужно правильно подготовиться к заключению сделки.

Любое ограничение на собственность проходит регистрацию, фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости. Узнать о нем можно на сайте Росреестра или получить выписку из ЕГРН.

Особенно эта информации полезна тем, кто интересуется, как не купить квартиру с обременением.

Специфика покупки и продажи жилья с обременениями

Обременение квартиры может в значительной мере снизить ее стоимость. В подобных сделках имеется большое количество «подводных камней», которые могут привести к возникновению у покупателя серьезных проблем с недвижимостью, вплоть до полной ее утраты. Например, расторжение договора ренты впоследствии может оспорить рентополучатель, мотивируя свое решение тем, что он на тот момент не отдавал себе отчет в своих действиях. В случае с собственниками, находящимися в преклонном возрасте, суд с большей вероятностью вынесет вердикт в их пользу.

Как продать квартиру с обременением: специфика сделки и нюансы

Покупателю также стоит остерегаться возможных наследников, которые могут появиться спустя длительное время после смерти рентополучателя, что, в итоге, приведет к судебным тяжбам.

Однако некоторые покупатели намеренно ищут именно такие сделки, так как они позволяют уложиться в имеющийся бюджет или хорошо сэкономить на приобретении жилья. Осознавая все возможные риски и действуя в рамках закона, можно снять ограничения, минимизировать негативные факторы обременения, и получить в итоге прямую выгоду.

Как продается обремененная недвижимость

Многие граждане интересуются, как продать квартиру с обременением. Сделать это реально на законных основаниях. Особенность сделки состоит в том, что полноценный переход права собственности возможен лишь при соблюдении определенных требований. Это связано с тем, что право владения, пользования и распоряжения ограничено.

Особое внимание привлекает вопрос, можно ли продать квартиру с обременением в виде ареста, наложенного исполнительными и судебными органами. Нужно признать, что сделать это крайне трудно, ведь новому владельцу попросту не удастся зарегистрировать переход права собственности.

При продаже или покупке квартиры с обременением главное, чтобы все стороны уяснили условия ограничений. Нюансы соглашения следует обсуждать с третьей стороной. В остальном же выкуп дома с обременением осуществляется по стандартной процедуре продажи недвижимости.

Процедура продажи квартиры с ипотекой

В большинстве случаев такие сделки проводятся для разрешения проблем с ипотекой, и продавцу необходимо заранее заручиться письменным согласием покупателя о том, что он действительно берет на себя обязательства по выплате оставшегося займа. После того, как условия сделки оговорены, собственник и покупатель подписывают договор предварительной продажи и нотариально заверяют документ.

Еще по теме  Страхование вкладов физических лиц в Сбербанке

Сделка может осуществляться, как с предварительным снятием ипотечного обременения, так и без снятия.

В первом случае покупатель квартиры должен обратиться в банк и подать заявление о том, что хотел бы погасить кредит с целью приобретения залоговой квартиры. После согласия банка покупатель пополняет один счет на сумму, которая покроет имеющийся кредит, а на другой счет кладет те деньги, которые будут направлены продавцу в качестве самой оплаты за покупку недвижимости.

Как продать квартиру с обременением: специфика сделки и нюансы

Банк, получив деньги, инициирует снятие обременения, а покупатель, со справкой из банка и договором (который является основанием для перехода прав собственности) отправляется в Росреестр.

Во втором случае купля-продажа оформляется перед тем, как будет снято обременение. Продавец может взять аванс у покупателя для последующей выплаты кредита, после внесения средств он получает у банка справку о погашении долга, с которой можно подавать в Росреестр заявление снятии всех претензий, касающихся выплат. Далее следует регистрация прав собственности на покупателя, после чего последний передает оставшуюся часть денег за квартиру продавцу.

Что говорит закон

Основные виды обременений перечислены в ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Запись в ЕГРН подтверждает наличие права на имущество.

Некоторые виды обременений содержатся в Приказе Госкомзема РФ от 22.11.1999 № 84 «О введении в действие документов по ведению государственного земельного кадастра».

Важный нюанс закреплен в п.1 ст. 460 ГК РФ: при продаже квартиры продавец информирует покупателя о наличии обременения и передает имущество, свободное от права требования третьих лиц. В виде исключения предусматривается согласие покупателя на приём жилплощади с ограничениями.

Поскольку сделки с обременением недвижимости полны подводных камней, сторонам приходится устранять определенные трудности, идти на уступки друг другу.

Реализация арестованного жилого помещения

Арест – самый тяжелый вид обременения. Санкция может полностью или частично распространяться на распоряжение имуществом, а иногда даже на пользование им. Наложить арест могут государственные структуры:

  • суд,
  • правоохранительные органы,
  • судебные приставы.

Те, кто уже изучал вопрос, как продать арестованную квартиру, пришли к выводу, что реализовать такую собственность крайне трудно. Первым делом нужно получить разрешение органа, наложившего арест, но, как показывает практика, сделать это нелегко.

Судебные и правоохранительные органы действуют в рамках закона, и не могут на свое усмотрение распоряжаться недвижимостью. Приоритетом считается защита интересов граждан и соблюдение законов, а не выгода владельца. Поэтому для продажи такого жилья нужно сначала снять арест, а он остается действительным, пока должник не выполнит свои обязательства.

Если на квартиру наложен арест, перед сделкой потребуется снять обременение – процедуру должны инициировать органы, в пользу которых обременение было наложено, иначе недвижимость продать не получится. Иногда устранить причины ареста и удалить обременение невозможно, и в таких случаях имущество будет реализовано на аукционе.

Если жилье имеет большую стоимость, чем сумма, которая стала причиной наложения обременения, продавцу рекомендуется привлечь независимых экспертов, которые могут установить справедливую цену размещения недвижимости на аукционе. В ходе аукциона покупатели будут предлагать разные цены и, в итоге, среди всех претендентов будет выбран тот, кто предложит самую большую сумму.

Подготовка документов для продажи объекта

Заключение сделок с недвижимостью сопровождается составлением определенных документов. Часть из них является факультативной – их не требует регистратор, но может запросить заинтересованное лицо.

В обязательном порядке нужно предъявить:

  1. Подтверждение права собственности.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Паспорт владельца квартиры (продавца).
  4. Квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию.

Базовый перечень документов для продажи квартиры с обременением в 2020 году формируется в зависимости от ситуации. Но дополнительно при реализации такого помещения может потребоваться:

Еще по теме  Какие товары выгоднее заказывать через Интернет, чем покупать в магазинах? Составили подробный список, пользуйтесь!

  1. При ипотеке – согласие залогодержателя.
  2. При аресте – разрешение органа, наложившего санкцию.
  3. При ренте – договор ренты.
  4. При проживании на жилплощади несовершеннолетних и недееспособных лиц – согласие на сделку от их опекунов.

Чтобы правильно продать квартиру с обременением, нужно заранее узнать, какие бумаги потребуются, и в каких инстанциях их можно получить.

На что стоит обратить внимание перед продажей

Если речь идет о продаже ипотечной квартиры, перед началом поиска потенциального покупателя следует обратиться в банк, который выдавал заем, чтобы убедиться в возможности продажи. Иногда банки отказываются давать свое разрешение, если, например, кредит не погашен хотя бы наполовину. Условия и необходимые суммы для выплаты у разных банков могут отличаться. Перед началом продаж лучше заранее убедиться в том, что в квартире больше действительно никто не прописан.

Проверить наличие обременений можно путем получения выписки ЕГРН, которую необходимо запросить в Росреестре (заказать через МФЦ, на сайте Росреестра или на коммерческих сайтах, которые оказывают подобную услугу). В том случае, если недвижимость «чистая» в плане обременений, в соответствующем поле будет указано «не зарегистрировано». Однако покупателю стоит учитывать возможность наличия скрытых обременений, о которых нет сведений в краткой выписке ЕГРП.

  • завещательный отказ, информацию о котором можно не вносить в реестр;
  • оформленную доверенность на управление имуществом, которая, кстати, может заключаться и при опеке;
  • наличие прописанных детей, которые не достигли совершеннолетия;
  • наличие прочих жильцов, которые прописаны в квартире, но могли не участвовать в процессе приватизации.

Чтобы проверить наличие скрытых обременений, необходимо попросить продавца получить расширенную выписку ЕГРП, так как сделать это может только собственник.

Как продать квартиру с обременением: специфика сделки и нюансы

Если продавец сможет самостоятельно снять все обременения с квартиры, исчезнет необходимость снижать цену на недвижимость до 10% — 30%.

Кстати, осложнения могут возникнуть с теми жильцами, что в данный момент находятся в тюрьме, либо без вести пропали – за ними автоматически сохраняется право пользования, и возвращение упомянутых лиц может стать для покупателя неприятным сюрпризом.

Преимущества приобретения квартиры с обременением

Некоторые объект продажи могут находиться в залоге у банка в связи с тем, что:

  • жилье покупается по программе ипотечного кредитования;
  • собственник заложил объект для получения в финансовом учреждении крупной суммы денег.

Чтобы продать такую недвижимость, нужно заручиться согласием залогодержателя (банка). Дальше ситуация может развиваться по разным сценариям. Участниками сделки будут:

  • продавец квартиры,
  • покупатель,
  • залогодержатель.

Лицо, которое хочет приобрести жилье, может взять на себя обязательство выплачивать кредит. Обычно продавцу возмещается определенная сумма в виде компенсации за уплаченные деньги по займу.

Покупатель может перевести деньги частями: одну – залогодержателю в виде погашения кредита, другую – продавцу.

Продажа квартиры с обременением

Ещё один вариант того, как купить квартиру в обременении у банка:

  1. Заинтересованное лицо сразу передает владельцу первую часть денег, равную долгу по кредиту.
  2. Оставшиеся средства выплачиваются, когда продавец гасит кредит и снимает залог.

При таких действиях согласие банка не требуется, разве что в кредитном договоре не предусмотрено досрочное погашение ссуды.

Не все покупатели категорически отвергают возможность приобрести жилую недвижимость с обременением. Но прежде чем решиться на такую покупку, нужно взвесить все «за» и «против». В некоторых случаях подобная сделка может оказаться очень выгодной. Часть успеха зависит от квалификации риелтора.

Часто покупка недвижимости с обременением обусловлена стоимостью жилого помещения. Под давлением обстоятельств продавец вынужден снижать цену объекта. Иногда у покупателя не хватает средств, чтоб сразу выкупить недвижимость, а ипотечная ему вполне подходит. Если продавец урегулирует вопрос с банком, возможно переоформление залога.

Еще по теме  Что такое расширенная страховка ОСАГО (ДОСАГО)

На основании отзывов тех, кто покупал квартиру с обременением, можно выделить ещё одно преимущество подобной сделки. Продавец вправе переуступить права на недвижимость в строящемся доме. Эта операция выгодна для покупателя, поскольку объект на стадии строительства стоит дешевле, чем готовая квартира.

С другой стороны, на заключение сделки с обремененным имуществом уйдет больше времени, чем при составлении стандартного соглашения.

Заключение

Как продать квартиру с обременением: специфика сделки и нюансы

Продажа квартиры с обременением может стать очень выгодным решением и для покупателя (низкая стоимость жилья), и для продавца (закрытие всех квартирных обязательств перед банком или государством). Тем не менее, как покупка, так и продажа имущества, за которым закреплены определенные обязательства или ограничения, является достаточно рискованным предприятием.

Если покупатель или продавец не уверены в своих юридических навыках, стоит прибегнуть к помощи профессиональных юристов, которые обладают необходимыми знаниями и опытом в проверке и реализации подобных имущественных сделок.

Игорь Василенко

Покупка квартиры с зарегистрированным лицом

Иногда продаются жилые помещения, в которых прописан человек. Как правило, им является арендатор объекта недвижимости. Договор аренды, заключаемый на период, превышающий 1 год, оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации.

Нередко с жильцом бывают прописаны и его несовершеннолетние дети. Чтобы покупка квартиры с обременением пропиской не стала причиной головной боли для нового владельца, лучше всего потребовать расторжения договора аренды еще до приобретения жилья. Это, конечно, можно сделать и после заключения сделки, но нет гарантии, что удастся обойтись без участия суда.

Как избежать рисков при покупке недвижимости с обременением

Интересоваться, как купить недвижимость без риска в случае с обремененной квартирой, нет смысла. Всё равно придется как-то страховаться, чтобы заключить сделку не в ущерб себе. Например, нужно получить от собственника квартиры и зарегистрированных в ней лиц нотариальные обязательства выписаться из помещения в четко установленные сроки.

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры с ограничениями, учтите следующие рекомендации:

  • нюансы сделки нужно конкретизировать в договоре купли-продажи: указание кредита, расчетных счетов, алгоритма действий сторон;
  • перед сделкой стоит потребовать, чтобы продавец предъявил официальную бумагу от банка с информацией об ипотечном займе;
  • желательно посетить финансовое учреждение с собственником квартиры и удостовериться, что на помещение оформлен жилищный кредит;
  • погашать остаток задолженности нужно безналичным путем, с документальным подтверждением операции.

Это далеко не полный список напоминаний, ведь нюансы зависят от конкретной ситуации. При покупке таких квартир рекомендуем пользоваться помощью юриста, риелтора. Они подскажут, как происходит, например, срочный выкуп жилья с обременением, какие документы требовать у владельца и так далее.

Содержание соглашения купли-продажи

Как продать недвижимость с обременением

Основной документ при заключении сделки на жилую недвижимость – договор купли-продажи. В нем содержится информация о:

  1. Сторонах.
  2. Предмете соглашения, его характеристиках.
  3. Стоимости квартиры.
  4. Порядке расчета и передачи имущества.
  5. Ответственности сторон при невыполнении условий.

Трехсторонний договор купли продажи недвижимости должен содержать дополнительный пункт о наличии обременения, его виде, правовых последствиях для покупателя. В этом и заключается его основное отличие от обычного договора купли-продажи.

Ознакомьтесь с тем, как выглядит образец договора купли-продажи недвижимости с обременением

Чтобы успешно реализовать квартиру с обременением в пользу продавца, нужно составить соответствующий договор. Документ послужит гарантией для сторон сделки. Нельзя доверять устным договоренностям, особенно, когда речь идет о сложных финансовых операциях.

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца – распространенное явление. В этом случае покупатель берет на себя ответственность за выполнение определенного обязательства. Обычно обременение остается действительным, пока приобретатель полностью не рассчитается с продавцом за недвижимость.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

Adblock detector