Перепланировка квартиры в новостройке в 2020. Все особенности.

Виды страхования

Как узаконить самовольную перепланировку

У собственника квартиры, планирующего проведение работ по перепланировке, есть два варианта оформления соответствующих изменений:

  1. осуществить перепланировку по закону, предварительно получив необходимое разрешение;
  2. узаконить самовольную перепланировку после ее завершения.

Стоит учитывать, что сделать перепланировку по закону гораздо легче, чем пытаться ее оформить после завершения ремонтных работ. Кроме того, владелец квартиры может получить отказ в оформлении произведенных изменений, и тогда ему придется приводить квартиру в первоначальный вид и восстанавливать прежние конструкции.

1. Представить в районную администрацию следующий комплект документов:

  • заявление о перепланировке и (или) переустройстве, заполненное по определенной форме;
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • подготовленный лицензированной организацией и оформленный в надлежащем порядке проект проведения перепланировки квартиры;
  • технический паспорт квартиры (при его отсутствии нужно предварительно обратиться в БТИ для его получения);
  • заключение территориального органа по охране памятников истории, архитектуры и культуры, если дом, в котором находится соответствующая квартира, является памятником истории, архитектуры или культуры. В заключении указывается, допустимо ли проведение перепланировки данного жилого помещения.

2. Получить разрешение на перепланировку квартиры. Соответствующие разрешение или отказ в согласовании выдается районной администрацией, по общему правилу, в течение 45 дней с момента подачи всех названных документов. После получения разрешения можно осуществлять согласованную перепланировку.

3. Когда все работы по перепланировке будут завершены, необходимо обратиться в БТИ для проведения внеплановой инвентаризации квартиры. Сотрудники БТИ произведут все необходимые замеры и засвидетельствуют, что перепланировка выполнена верно. После подписания соответствующего акта через 10 дней можно будет получить новые документы.

4. Получить в районной администрации распоряжение о сохранении квартиры в перепланированном виде.

5. Занести все изменения в техническую документацию. Для этого нужно получить в БТИ технический план квартиры (обычно нужно 2 экземпляра плана и электронная версия).

6. На основании всех проведенных изменений оформить в кадастровом органе новый кадастровый паспорт на квартиру, который обычно выдается в течение месяца.

7. Со всеми правоустанавливающими документами на квартиру и новым кадастровым паспортом обратиться в Управление службы государственной регистрации, кадастра и картографии, чтобы осуществить регистрацию и получить новое свидетельство о праве собственности на жилое помещение.

планировка

С этого момента перепланировка квартиры считается законной.

Как видно, вся процедура получения разрешения на перепланировку занимает достаточно много времени. Тем не менее, узаконить самовольную перепланировку еще сложнее.

Ниже приведено несколько причин, почему не стоит заниматься перепланировкой без предварительного согласования:

  • рано или поздно узаконивать данную перепланировку все равно придется, причем алгоритм согласования произведенных изменений будет еще сложнее. Собственник квартиры обязательно столкнется с ситуацией, когда нужно будет получать все разрешения. Это связано с тем, что с квартирой, где была проведена самовольная перепланировка, нельзя совершать какие-либо юридические действия (продавать, передавать в наследство, приватизировать, передавать в дар). Кроме того, о незаконной перепланировке может стать известно контролирующим органам, которые и обяжут владельца квартиры узаконивать перепланировку или восстанавливать первоначальное состояние всех конструкций;
  • за незаконную перепланировку уполномоченными органами может быть наложен штраф;
  • существуют перепланировки, которые невозможно узаконить. Например, если они ухудшают условия эксплуатации здания или снижают прочность несущих конструкций дома. В этом случае придется восстанавливать первоначальное состояние квартиры.

1. Обратиться в БТИ с паспортом и правоустанавливающим документом на жилое помещение. Сотрудник БТИ зафиксирует, что была сделана перепланировка.

2. Заказать технический проект (в проектной организации или БТИ).

3. С полным пакетом документом, необходимым для получения разрешения, обратиться в районную администрацию или суд с соответствующим заявлением.

4. Получить разрешение и снова обратиться в БТИ.

способы узаконить перепланировку

Дальше нужно совершить все те же действия, что и в случае с законной перепланировкой. Узаконивание перепланировки завершается получением нового свидетельства о регистрации права собственности на квартиру.

Существуют такие изменения, которые даже не стоит пытаться осуществить, так как их узаконить все-равно не получится.

В соответствии с российским законодательством запрещены:

  • ремонтные работы, связанные с разборкой и перепланировкой любых межквартирных перегородок;
  • оборудование полов с подогревом от общедомовых сетей;
  • перенос радиаторов и батарей в застекленные лоджии;
  • перенос стояков водоснабжения (холодного и горячего), газоснабжения, отопления и канализации;
  • перепланировки, в результате которых образуются комнаты, имеющие площадь меньше 9 квадратных метров или ширину меньше 2,25 метров;
  • перепланировки, ухудшающие условия эксплуатации здания и проживания граждан, включая затруднение свободного доступа к инженерным сетям;
  • полный демонтаж несущих конструкций;
  • размещение туалета и ванной комнаты над жилыми комнатами и кухнями (это допускается только в двухуровневых квартирах);
  • уменьшение или полная ликвидация сечения каналов естественной вентиляции.
Еще по теме  Главное раздела Тайна

3.1. В БТИ обращайтесь. Они Вам все сделают.

Вам помог ответ?ДаНет

3.2. Не получится никак. Нужно внести в паспорт и после этого обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Вам помог ответ?ДаНет

3.3. Ольга, что не указано в кадастре и техпаспорте? Опишите ситуацию подробнее, можно в личку.

Вам помог ответ?ДаНет

3.4. Если не получено разрешение — однозначно судебный порядок. Процедура непростая и затратная.

Вам помог ответ?ДаНет

Что надо знать о перепланировке

Что это вообще такое. Перепланировка — это изменения внутри помещения. Например, перенос или удаление стен, новый проём или совмещение двух комнат в одну. При перепланировке не трогают инженерные системы и коммуникации, не изменяют площадь квартиры — канализация, отопление, газовые трубы должны оставаться на месте.

В каких домах можно делать перепланировку. Перепланировку можно делать почти везде, кроме домов, построенных до 70-х годов прошлого века, и памятников архитектуры. Если дом попадает под эти статусы, то любые изменения повлекут за собой большие неприятности, поэтому сначала надо получить разрешение, а потом уже вкладываться в ремонт. Узнать статус дома можно на сайте Госреестра или в онлайн-сервисе Дом.минжкх.

Если дом относится к памятнику архитектуры или объекту исторического наследия, то делают не Проект перепланировки, а Проект приспособления для современного использования. Сначала надо получить заключение о том, что в этом доме допускается делать перепланировку, а потом заниматься остальными документами.

Какие есть требования к метражу помещений. Есть установленный метраж помещений в квартире, при перепланировке надо его учитывать. Если после ремонта получившиеся комнаты или кухня будут меньше хоть на 5 см2, проект не согласуют.

Проектная организация знает все нормы, поэтому специалисты подготовят проект, который точно согласуют. А вот если вы делаете перепланировку сами, то лучше изучите закон. Если квартира в Москве, то можно руководствоваться этими правилами.  

Перепланировка квартиры в новостройке в 2020. Все особенности.

Можно ли сделать квартиру-студию. Можно, но есть нюансы. В панельном или блочном доме согласовать такую перепланировку сложно — внутренние стены чаще всего несущие. В этом случае проектная организация должна будет определить, возможно ли сделать проём, и рассчитать усиление. При этом после перепланировки должна остаться изолированная жилая комната с окном, площадью не менее 14 м2, санузел обязательно отделён от жилой зоны дверью или раздвижной перегородкой. Это касается и кухни, если дом газифицирован.

Нужно ли согласие соседей на перепланировку. Если перепланировка затрагивает домовое имущество или изменения могут ухудшить условия жизни других людей, то да. Например, вы живёте на последнем этаже и хотите увеличить площадь за счёт мансарды, то есть вы забираете часть общего имущества себе. На такую переделку нужно согласие всех собственников вашего дома.

При этом они должны присутствовать на общем собрании жильцов лично или дать нотариально заверенное согласие, если присутствовать не могут. Или вы хотите пристроить тамбур за счёт лестничной клетки, тогда надо получить согласие у ⅔ собственников, иначе проект не согласуют. Если вы планируете увеличить мокрые зоны, то нужно будет согласие только соседей снизу, так как такая перепланировка влияет непосредственно на них.

Что можно делать. Всё, что безопасно и не причинит неудобств соседям: новые перегородки, проёмы в стенах, замена пола, расширение санузла или кухни за счёт коридора, остекление балкона (кроме домов с индивидуальным дизайном), объединение комнат. Проще руководствоваться тем, что нельзя.

Что нельзя категорически. Закон в этом случае строг. Если вы сделали что-либо из списка ниже, то вам выпишут штраф и обяжут вернуть всё в исходное состояние. За свой счёт, разумеется.

Запрещено:

  • сносить несущие конструкции;
  • делать проёмы в несущих конструкциях без усиления. Какое должно быть усиление — рассчитывает специалист проектной организации;
  • демонтировать межэтажные перекрытия;
  • переносить или устанавливать новые батареи на балконе или лоджии;
  • увеличивать балкон за счёт комнаты;
  • делать тёплые полы, подключённые к общему отоплению или воде;
  • скрывать в стенах стояки газо-, водо-, теплоснабжения и канализации;
  • прятать электропроводку в панельных швах;
  • объединять санузел с жилой комнатой;
  • переносить санузел в помещения, которые находятся над/под кухней или комнатами соседей снизу или сверху;
  • увеличивать кухню за счёт жилых помещений;
  • объединять кухню и жилую комнату в однокомнатной газифицированной квартире;
  • сносить вентиляционные короба или уменьшать их диаметр.

Все запреты основаны на правилах безопасности и санитарных нормах, игнорировать их не выйдет.

Перепланировка квартиры в новостройке в 2020. Все особенности.

Краткая памятка о том, что можно, а что нельзя при перепланировке

Еще по теме  Стоит ли покупать квартиры для сдачи в аренду?

Кто может получить разрешение на перепланировку. Только собственник квартиры или человек, который действует по доверенности от собственника.

Перепланировка квартиры в новостройке в 2020. Все особенности.

Как показывает практика, оформление произведённой в квартире перепланировки люди откладывают, пока не придут сотрудники Жилищной инспекции, или до момента оформления сделки по её продаже. Покупатели всегда хотят быть уверены, что проблем с будущей покупкой не будет, и перед сделкой просят предоставить справку из БТИ или технический паспорт, чтобы убедиться, что незаконной перепланировки нет (красных линий на техпаспорте). Если сделку совершают за счёт кредитных средств (ипотека), документы БТИ запрашивает и банк.

Незаконная перепланировка может сорвать сделку по продаже квартиры, Жилищная инспекция наложит штраф и выставит предписание о приведении планировки в первоначальное состояние. Вернуть всё к исходному виду надо будет за свой счёт и в сроки, которые установит инспекция.

Чтобы согласовать будущую планировку, надо заказать проект перепланировки в соответствующей проектной организации. Затем с этим проектом и документами о собственности на квартиру необходимо обратиться в Жилищную инспекцию или в отдел архитектуры при Администрации за получением «Решения о согласовании будущей перепланировки». После выполнения всех работ по перепланировке нужно повторно обратиться в соответствующий орган за получением «Акта о завершённой перепланировке» квартиры.

Если перепланировка произведена без согласования, необходимо заказать «Техническое заключение о допустимости и безопасности произведённых работ по перепланировке» и обратиться с указанным заключением в уполномоченный орган за получением «Акта о завершённой перепланировке» квартиры.

Но не каждую перепланировку можно согласовать в том виде, в котором она произведена. И как выход из ситуации, придётся частично приводить планировку в соответствие с требованиями законодательства.

Как согласовать перепланировку в новостройке

Согласованная перепланировка в новостройке.

Согласованная перепланировка в новостройке.

В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности. С одной стороны, получение такого свидетельства часто затягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется. С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа.

Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.

Новостройка со свободной планировкой.

Новостройка со свободной планировкой.

Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание уже построено. Поэтому только два этих типа договоров и прописаны в 508-мом Постановлении. Все остальные типы договоров при приобретении новостройки формально для её согласования не должны приниматься. На практике всё зависит от позиции начальника Жилищной инспекции соответствующего округа, и такие договора иногда принимаются.

В таком договоре также должно содержаться согласие Застройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно. При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать, а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.

К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.

Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность. А так как квартира обременена ипотекой, получить разрешение на её перепланировку без такого согласия банка нельзя.

Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.

Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.

В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху.

Разработать дизайн-проект. Или хотя бы придумать, как вы хотите перестроить своё жильё, и набросать эскиз. 

Дизайн-проект нужен, если вы не знаете точно, что изменить в квартире, и вам сложно оценить, сколько будет стоить ремонт. Специалисты подготовят визуализированную модель перепланировки, подберут материалы и мебель, составят подробный план и техзадание для строителей. Плюс дизайн-проекта — вы видите, как будет выглядеть квартира после перепланировки, и можете точно рассчитать, сколько денег вам нужно для ремонта. Минус — это дорого. Цена может доходить до 5000 ₽ за кв. м. Если без документации, то дешевле.

Еще по теме  Метры для прописки - советы адвокатов и юристов

Можно обойтись без дизайн-проекта и сэкономить деньги. Решите, что вы хотите изменить, и нарисуйте примерный план на бумаге. Специалисту проектного бюро этого будет достаточно.

Заплатить госпошлину. В пакет документов для перепланировки надо будет приложить квитанцию об оплате госпошлины. Фиксированной суммы госпошлины нет, её устанавливают местные власти. Узнать можно на сайте администрации города или в БТИ. 

Заказать техдокументацию на квартиру. Техпаспорт и поэтажный план квартиры будут нужны для проекта перепланировки. Можно взять копию или получить план в электронном виде, разницы нет. Заявление пишут по утверждённому образцу, его выдадут в МФЦ или БТИ. Можно заполнить его онлайн, через Госуслуги, но в этом случае нужна электронная подпись. Если вы в Москве, то заказать техпаспорт можно на сайте Мэра Москвы.

преокт

Стоимость паспорта зависит от региона. Например, сейчас в Москве это 2400 ₽.

Документы, которые потребуются:

  • паспорт собственника или человека, который действует по доверенности;
  • право собственности на квартиру, договор социального найма или выписка из ЕГРН. Выписка платная, до 700 ₽, будет готова в течение суток;
  • нотариально заверенная доверенность, если техпаспорт заказывает не собственник;
  • квитанция на оплату госпошлины;
  • заявление. Его можно заполнить прямо в бюро.
Перепланировка квартиры в новостройке в 2020. Все особенности.

Пример заявления на выдачу техдокументации для перепланировки квартиры

Перепланировка квартиры в новостройке в 2020. Все особенности.

Пример заявления на выдачу техдокументации для перепланировки квартиры

Паспорт будет готов в течение 10 дней.

Заказать проект и получить дополнительные разрешения. Если ваша перепланировка не будет затрагивать несущие стены, то часто проект не нужен — достаточно эскиза. Специалист БТИ или сотрудник организации с допуском СРО внесёт планируемые изменения в копию техпаспорта на квартиру. Если планируете затронуть несущие конструкции или перенести мокрые зоны, то проект обязателен — за ним надо идти в институт — автор дома. Проект обычно делают за 3–7 дней, стоимость — от 15 000 ₽ до 150 000 ₽, зависит от компании и сложности перепланировки.

Есть типовые утверждённые проекты. Если возьмёте какой-нибудь из них, то индивидуальный проект делать не нужно. В заявлении надо будет указать только номер типового проекта.

соглашение

Проект действителен год. Если вы не сделаете ремонт за это время, придётся собирать документы на перепланировку заново.

С компанией, которая будет делать проект, надо сразу заключить договор об авторском надзоре. Он нужен, чтобы организация сама контролировала этапы перепланировки и отмечала их в журнале работ — его выдают вместе с разрешением на перепланировку. Заполнять журнал может только организация с допуском СРО, сами вы делать это не имеете права.

Не вести журнал тоже не получится — без него комиссия не подпишет Акт о выполненной перепланировке. Кроме того, если в перепланировке затрагиваются несущие конструкции или инженерные сети, то надо составлять Акт скрытых работ — его тоже имеет право делать только организация с допуском СРО. В общем, без договора об авторском надзоре не обойтись. Стоимость такого договора зависит от объёма и сложности работ, её рассчитывают исходя из общей стоимости сметы.

Иногда нужно получить дополнительные разрешения от пожарников, газовщиков, СЭС и водоканала. Обычно только в тех случаях, когда при перепланировке затрагивают инженерные системы и мокрые зоны. Если дом — историческая и архитектурная ценность, то потребуется согласие комитета по контролю памятников архитектуры в администрации города. Нужны ли дополнительные разрешения, скажут в БТИ или организации, которая делает проект.

Получить согласие совладельцев и соседей. Осталось взять согласие на перепланировку у соседей, если изменения их касаются (например, если будет перенос мокрых зон или если вы объединяете тамбур с квартирой), и у всех совершеннолетних членов семьи. Если хоть один не согласен — разрешение на работы не выдадут. Если ремонт уже сделали, а сгласие не получили — перепланировку признают незаконной и обяжут вернуть квартиру к исходному состоянию.

Подать заявление на согласование перепланировки. Заявление и документы надо отнести на рассмотрение. Лично — в администрацию города или МФЦ, онлайн — через Госуслуги, правда, так можно не во всех городах. Например, в Брянске это сделать не получится.

Перепланировка квартиры в новостройке в 2020. Все особенности.

Образец заявления на согласование перепланировки

Перепланировка квартиры в новостройке в 2020. Все особенности.

Образец заявления на согласование перепланировки

Перепланировка квартиры в новостройке в 2020. Все особенности.

Образец заявления на согласование перепланировки

Перепланировка квартиры в новостройке в 2020. Все особенности.

Образец заявления на согласование перепланировки

Перепланировка квартиры в новостройке в 2020. Все особенности.

Образец заявления на согласование перепланировки

Перепланировка квартиры в новостройке в 2020. Все особенности.

Образец заявления на согласование перепланировки

Инспекция, которая принимает заявление, должна выдать расписку о приёме документов, где будет указана дата, номер заявления и кто принял.  

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.