Обманутые дольщики – история появления и как вернуть свои деньги

Советы

Что сделали для защиты прав дольщиков?

Для защиты прав обманутых дольщиков был принят Федеральный закон от 29 июля 2020 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с этим законом с 1 января 2020 г. в России стала осуществлять деятельность публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Одной из ее задач является возмещение ущерба при неисполнении застройщиками своих обязательств перед дольщиками. Фонд формируется из обязательных страховых отчислений застройщиков, и за время функционирования он показал свою эффективность.

Однако этих мер для защиты прав граждан оказалось недостаточно, так как по-прежнему отсутствовал контроль за использованием денежных средств застройщиками. Поэтому правительство решило отказаться от долевого строительства в пользу проектного финансирования. На него застройщики перейдут с 1 июля 2020 г.

А для того чтобы покупатели недвижимости и застройщики могли взаимодействовать по новым правилам, были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».


Давайте рассмотрим эти изменения и разберемся, каким будет новый механизм финансирования и как теперь станут строиться взаимоотношения застройщиков и покупателей.

Что делать, чтобы не стать обманутым дольщиком

Существуют определённые правила, соблюдая которые можно существенно уменьшить вероятность стать обманутым дольщиком. Из всех представленных на рынке строительства компаний, сотрудничать необходимо только с тем, кто работает в соответствии с Федеральным законом № 214 и заключают договор долевого участия.

В случае неприятностей у строительной компании и невозможности закончить объект, дольщик может рассчитывать на полное удовлетворение своих требований через обращение в суд.  Если застройщик предлагает заключить предварительный договор или выдаёт вексель это первый признак мошеннических планов, ведь перечисленные документы не имеют никакой юридической силы, и они не гарантируют получение квартиры.

Официальным документом, который даёт гарантию на получение жилого объекта является официальный договор долевого участия. Перед заключением ДДУ необходимо проверить действующее разрешение на ведение строительных работ, а также страхового полиса. Перечисленные документы являются обязательными, а в случае их отсутствия все построенные объекты будут снесены.

Застройщик обязан опубликовать свои проектные документы в СМИ или своём официальном сайте. Если строительство уже началось, нелишним будет посещение строительной площадки и ознакомление с информацией на щите у входа на объект. На нём указаны все данные возводимого дома, срок сдачи и схематическое изображение будущего строения.

Еще по теме  Как зарегистрировать объект незавершенного строительства

Перед подписанием договора необходимо перечитать его ещё раз, даже если недавно он был полностью изучен. Мошенники могут подменить договор, в котором приписаны условия, отличающиеся от первоначальных. Лучшим показателем эффективности работы компании является её многолетняя история и большое количество сданных в срок объектов.

Действия обманутых дольщиков

Если были выявлены признаки нарушения прав дольщиков необходимо предпринять следующие меры:

  1. Обратиться за разъяснением ситуации к застройщику. Составить письменную жалобу и передать её руководству строительной компании. После получения подобной претензии застройщик должен дать официальный ответ по существу вопроса. Трудности могут носить временный характер и быть связаны с переходом на новый этап строительства.
  2. Если есть уверенность в том, что руководство строительной компании осуществляет мошеннические действия необходимо направить заявление в суд и правоохранительные органы. Аналогичное заявление можно направить в государственные структуры, осуществляющие контроль над стройками города.

Как будет развиваться рынок долевого строительства?

Пока не видно всей картины регулирования отношений банка, застройщика и гражданина-дольщика, а потому некоторые важные вопросы остаются открытыми. Потребуется настройка банков на реализацию нового сложного банковского продукта: ипотечное кредитование дольщика, хранение денежных средств гражданина на счете эскроу, открытие и ведение счета застройщика, целевое кредитование застройщика.

Возможна консолидация застройщиков путем реорганизации в результате установления новых требований и уход с рынка строительных компаний, не интегрированных с банковскими структурами. Недостаточность собственных средств у застройщиков, их несоответствие требованиям уполномоченных банков, контроль банками целевого расходования средств – возможные риски использования нового механизма финансирования строительства.

Преимущества появятся у банков. Они смогут предоставить гражданам ипотечный кредит и разместить эти средства на счетах эскроу. Денежные средства участников долевого строительства, «замороженные» на счетах эскроу, будут являться долгосрочной пассивной базой банков и использоваться для проведения активных текущих операций.

Как быстро можно поучить компенсацию?

Для получения выплаты необходимо направить в фонд заявление о выплате компенсации. Денежную компенсационную выплату можно получить в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня предоставления гражданином банку-агенту или фонду заявления либо нотариально заверенного заявления гражданина о выплате возмещения.

Куда будет перечислена выплата?

Выплата будет перечислена на счет, открытый в Банке ДОМ.РФ.

Необходимый пакет документов

Основная задача дольщика, которого обманула строительная компания, до начала судебного процесса собрать и представить необходимый пакет документов для включения в реестр кредиторов. В этом случае он может рассчитывать на удовлетворение своих требований. Для этого необходимо собрать следующий пакет документов:

  • договор, подтверждающий долевое участие в строительстве;
  • паспорт;
  • документы о передаче строительной компании денежных средств;
  • официальное решение суда, по удовлетворению требований пайщика.

Все документы должны быть представлены в двух экземплярах: оригинал и копия, заверенная личной подписью. Если документ состоит из нескольких листов, то его прошивают и нумеруют страницы. На рассмотрение представленных документов даётся 20 дней, после чего обратившегося гражданина включают в реестр кредиторов.

Если суд найдёт какие-либо неточности в представленной информации, то он может отказать гражданину.

Общая характеристика

Дольщиком называют человека, у которого есть право на получение части в ещё не построенном доме. В качестве размера доли может выступать практически любая часть объекта: квартира, подъезд, этаж. Дольщиком может быть как юридическое, так и физическое лицо, которое вложило денежные средства в процесс строительства с целью получения части объекта после его сдачи. В подавляющем большинстве случаев в качестве дольщиков выступают граждане РФ, которые после сдачи дома планируют жить в купленной квартире.

Еще по теме  Различие формулы налога на имущество для физических и юридических лиц

Правила выплат

Чтобы получить право на выплаты из фонда, участник должен соответствовать условиям:

  1. Договор должен был быть зарегистрирован в Росреестре.
  2. Должно пройти не меньше 9 месяцев с момента, как застройщик перестал выполнять свои обязательства перед дольщиками.
  3. Если одним лицом были вложены деньги сразу в несколько квартир и все они были признаны проблемными.

Схемы обхода, появившиеся после принятия закона

Было придумано 4 схемы обхода закона, среди них:

  1. Предварительная оплата квартиры в строящемся доме и отсрочка владения.
  2. Вексель.
  3. Жилищно-строительные кооперативы.
  4. Фиктивное банкротство застройщика.

Разберем каждую схему отдельно, чтобы рассмотреть схемы мошенничества детально.

Уголовная ответственность

Когда имеет место сбыт, и хранение наркотиков статья 228 УК предусматривает меру уголовного наказания исходя из цели хранения наркотических веществ.

Цель хранения Пункт статьи УК 228 Срок за наркотики, в годах
Для личного потребления 1 Максимум 3
Для продажи другим лицам 2 3-7
Продажа третьим лицам в крупных объемах 3 7-10
Реализация наркотических средств была организована преступной группировкой 3 7-10
Организованное группой преступников хранение с целью распространения наркотиков в особо крупных размерах 4 7-15 строго режима с конфискацией имущества злоумышленников

Фиктивное банкротство застройщика

Банкротство делится на 2 вида – до окончания строительства и после. В первом случае оформляются десятки или сотни договоров, застройщик выводит деньги и объявляет, что компания стала банкротом. По нашему законодательству в таком случае очень тяжело привлечь застройщика к ответственности, поскольку должны быть веские доказательства для возбуждения дела.

После окончания строительства – дом построен и вся документация готова, но застройщик не отдает квартиры и оформляет фиктивное банкротство. Для подстраховки берутся фиктивные кредиты у компаний, которые тесно связаны с застройщиком. Итог: подставные кредиторы пытаются с помощью суда отобрать квартиры у обманутых дольщиков.

Чем рискуют дольщики?

1. Денежные средства на счетах эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов в размере всей суммы, но не более 10 млн руб. Жилое помещение большей стоимости, что характерно для квартир в Москве и Санкт-Петербурге, не страхуется на случай банкротства банка в части, превышающей указанную сумму. То есть в данном случае есть риск потерять деньги. Поэтому для размещения средств на счете эскроу важно выбрать надежный банк.

2. Сдача объекта недвижимости в эксплуатацию считается исполнением обязательства застройщиком по договору долевого участия. Это основание для перечисления банком денежных средств со счета эскроу на счет застройщика. При этом если квартира имеет скрытые недостатки, которые проявятся после ее оформления в собственность дольщика, перечисленные банком деньги вернуть не удастся.

3. На денежные средства, хранящиеся на счете эскроу, банк не начисляет проценты. Поэтому в условиях инфляции они обесценятся за время строительства многоквартирного дома, которое длится в среднем около двух лет.

Еще по теме  Как зарегистрироваться на сдачу экзамена в ГИБДД онлайн в Шилке в 2020 году на сайте инструкция куда обращаться МФЦ Госуслуги

В случае если дольщик решит расторгнуть договор долевого строительства, ему вернут сумму, которую он заплатил по договору, т.е. деньги, которые существенно обесценятся. С учетом прогнозируемого роста стоимости недвижимости вновь заключить договор на участие в долевом строительстве аналогичной квартиры не получится.

4. Если дольщик взял в банке ипотечный кредит, то при расторжении договора долевого участия он понесет убытки, которые составят проценты по кредиту. То есть дольщику вернут только первоначальный взнос и фактически выплаченную сумму кредита. При этом в первые годы погашения кредита большую часть ежемесячного платежа заемщика составляют проценты, а меньшая часть идет на выплату основного долга.

Отзывы обманутых дольщиков

Алла, Красногорск

«Мы предложили бабушке разменять ее большую квартиру. Себе мы сразу купили и переехали, а бабушке купили в новостройке по договору ДДУ. Застройщик обещал построить дом за год и заселить жильцов. У нас не было подозрений, что наша семья попала в руки мошенников, потому что им доверяла даже самая крупная строительная компания, к тому же оставалось достроить только 1 этаж.

Мила, Михайлово-Ярцевское

«Мы заключили договор, на тот момент нашему сыну было 10 лет, отдав за однокомнатную квартиру в жилом комплексе все деньги, которые получили с продажи двух квартир в Магадане, и ждали сдачи дома в эксплуатацию. Застройщик обещал сдать квартиры уже через год, сейчас мальчику 16 лет, а свою жилплощадь мы так и не получили.

По сути, осуществлялись двойные продажи, потому что дом целиком был продан другому хозяину. Сейчас в отношении застройщика возбуждено уголовное дело о мошенничестве, и стало известно, что недостроенный ЖК может быть признан аварийным, снесен и построен заново. У нас больше нет дома, поэтому мы ждем окончания суда и решения правительства.»

Ольга, Казахстан

«Я приехала из Казахстана в Тюмень с мамой-пенсионеркой и годовалым ребенком. На родине я продала квартиру и вложила все деньги в строящуюся, еще помогли рекламные постеры, обещавшие крышу над головой в новостройке. В 2020 году мы заключили договор, тогда еще был заложен фундамент, а обещали сдать дом через год или два.

Потом нас еще долго кормили обещаниями, хотя строительство так и не продвигалось. В итоге, спустя 5 лет мы остались без квартиры и денег. Как потом выяснилось, даже фундамент был непригоден для строительства. После этого за решение проблемы взялись городские власти, которые сказали, что заселять будут в 1 квартиру по 2 семьи.

Чтобы не стать обманутым дольщиком, проверяйте девелопера в Едином реестре застройщиков, удостоверьтесь, что есть разрешение на застройку, запросите пакет документов и передайте его квалифицированному юристу. Если все же вы попались в руки мошенников, то обращайтесь в суд и наймите хорошего адвоката, потому что в деле может быть много лазеек и нюансов, которые без профессионала нельзя найти и решить.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.