Как предварительно рассчитать рефинансирование ипотеки

Разное

В чем недостаток перекредитования, что теряет заемщик?

Рефинансирование ипотеки – это заключение нового кредитного договора на более выгодных для заемщика условиях, при этом полученные по такому договору средства будут направлены на погашение ранее выданного ипотечного кредита.

Сегодня многие банки предлагают хорошие условия по рефинансированию жилищных ссуд, поэтому каждому заемщику, даже если его устраивает имеющийся ипотечный договор, следует изучить существующие предложения. Такие действия могут вполне существенно снизить финансовую нагрузку на семью и сделать погашение долгосрочного кредита более комфортным.

Возникают ситуации, когда рефинансирование ипотеки очень выгодно делать и оно становится практически необходимым мероприятием, ими являются:

  • высокая финансовая нагрузка на семью, связанная с ежемесячными ипотечными выплатами;
  • снижение доходов заемщика (в том числе – по основному месту работы);
  • появление в семье детей или других иждивенцев, требующих финансового содержания;
  • не устраивающие условия по первоначальному кредиту: высокая процентная ставка, ограничения по погашению, множество комиссий и т.д.

К основным недостаткам рефинансирования можно отнести то, что это – новый кредит с новыми условиями и новыми обязанностями, о которых заемщик может даже и не подозревать до возникновения проблемы.

Так, например, новый банк может добавить в договор ограничения, связанные с досрочным погашением задолженности, или ввести условия, не связанные непосредственно с кредитованием, но при несоблюдении которых процентная ставка будет повышена. В договор могут быть добавлены комиссии за погашение какими-либо не оговоренными способами:

  • Либо проведение обязательных ежегодных оценок недвижимости от агентств, аккредитованных банком, ценник которых будет значительно превышать стоимость аналогичных услуг на рынке.
  • Либо иные условия, выполнение которых сделает погашение кредита менее комфортным и не таким удобным.

Помимо вышесказанных особенностей, вводимых в договор самим банком, существуют еще и стандартные действия, осуществление которых является обязательным при рефинансировании ипотеки, и которые также потребуют дополнительных затрат, а именно:

  • проведение оценки недвижимости (в том числе – аккредитованными банком агентствами);
  • страхование жилья, а также жизни и здоровья, если такое страхование является обязательным условием, гарантирующим более низкую процентную ставку по ипотеке;
  • получение множества справок, выписок и иных документов, перечень и срок действия которых определяется банком – кредитором.

Как предварительно рассчитать рефинансирование ипотеки

При этом обязательно следует проконсультироваться по вопросам страхования:

  • Во-первых, страховая компания по прежнему договору может отказаться вернуть заемщику ранее уплаченные им суммы страховых взносов за период, когда прежний кредитный договор уже перестанет действовать.
  • А во-вторых, банк-кредитор вполне может работать с ограниченным кругом страховых компаний, предлагающих гораздо больший объем страховых услуг и, как следствие, существенную сумму страхового взноса.

Для получения имущественного налогового вычета новый ипотечный договор обязательно должен содержать отсылочные нормы к договору, на погашение которого он выдается.

Если погашение осуществляется обычным потребительским кредитом (в том числе – при объединении нескольких кредитов), то налоговый вычет по такому договору предоставлен не будет.

Еще по теме  Условия получения ипотеки от Сбербанка

Также следует обратить особое внимание на условия кредитования в период, когда заемщик будет снимать обременение с квартиры по прежнему договору и оформлять обременение на нового залогодержателя. Это период, в который предоставленный кредит еще не будет обеспеченным.

Как правило, многие банки устанавливают на это время более высокую процентную ставку, а сроки снятия и регистрации обременения могут затянуться на 1-2 месяца по разным причинам.

Как посчитать выгоду

Большинство финансовых учреждений предлагают своим потенциальным заемщикам оформить новую ссуду, чтобы погасить прежние задолженности. При этом подбираются наиболее выгодные условия для гражданина. Снижается ставка по процентам, уменьшается переплата. Становится меньше ежемесячный платеж. Кроме того, заемщик имеет возможность получить часть средств сверху, так как предоставляется более крупная сумма, чем накопившиеся долги по кредитам. Наличие выгоды очевидно, однако чтобы произвести расчет рефинансирования ипотеки потребуется следующее:

  1. Найти финансовое учреждение, где предоставляется крупная ссуда для покрытия текущего кредита.
  2. Воспользоваться специальной формулой расчета, либо выполнить вычисления на калькуляторе, присутствующем на официальном сайте кредитора.
  3. Дополнительно заемщик имеет возможность произвести все расчеты непосредственно в отделении банка, однако такой вариант не всегда удобен.
  4. Для вычисления необходимо указать информацию о текущей задолженности, стоимости имущества, оставшийся срок кредитования и размер оплаты.
  5. Впоследствии будет представлен результат того, на какую сумму сможет претендовать заемщик, а кроме того размер ежемесячной оплаты и переплата.

В каждом отдельном случае финансовые учреждения подбирают кредитные условия для своих потенциальных заемщиков в индивидуальном порядке. В 2018 году по всем ипотечным кредитным программам были снижены процентные ставки, что позволило оформлять ссуды с меньшей переплатой. Именно поэтому многие граждане заинтересованы в том, чтобы переоформить ссуду, тем самым сохранив разницу в оплате у себя.

Пример расчета

Вычислять сумму переплаты, процентную ставку или ежемесячный платеж путем использования формулы или с помощью посещения каждого финансового учреждения не рационально. Именно поэтому большинство потенциальных заемщиков используют доступные на официальных сайтах банков калькуляторы рефинансирования ипотеки. Основываясь на этом, можно провести примерный подсчет выгоды для клиента:

  • для вычисления можно использовать калькулятор Сбербанка, так как здесь наиболее выгодные условия кредитования;
  • предварительно необходимо ввести остаток долга (2 млн. рублей), окончательный срок кредитования (110 месяцев), ставка по процентам 13% в год;
  • также необходимо выбрать уменьшение платежа при рефинансировании, доступную процентную ставку;
  • по итогу будет выведен результат текущих платежей и переплаты, а кроме того новый размер оплаты и конечная сумма переплаты.

При расчете получаются такие цифры: 31206 рублей ежемесячный платеж, 1432553 рубля переплата. В свою очередь у Сбербанка предложение на оплату в месяц от 27842 рублей, с возможной переплатой от 1062556 рублей. В итоге, при ставке рефинансирования в 10% потенциальный заемщик может сэкономить на оплате около 370 тыс. рублей.

Еще по теме  Сроки диспансеризации по годам рождения

При рефинансировании ипотеки заемщик, как правило, получает:

  • либо меньший размер аннуитетного платежа при сохранении или увеличении срока договора;
  • либо меньший срок ипотечного договора при сохранении аннуитетного платежа в тех же размерах.

И то, и другое изменение делает погашение кредита более удобным, а финансовую нагрузку на семью за весь период – менее заметной. При этом первый способ в итоге все же ведет к большим переплатам за весь период кредитования, в то время как второй способ практически не влияет на ежемесячную финансовую нагрузку членов семьи, однако, способствует более раннему закрытию кредитных обязательств и меньшей переплате сумм банку.

Также среди достоинств рефинансирования можно выделить следующие:

  • возможность объединения нескольких кредитов в один;
  • выведение предмета залога (квартиры) из обременения в случае, когда новый кредит оформляется как потребительский.
Выгода от рефинансирования =
  • « » (разница в ежемесячном платеже, умноженная на количество месяцев кредита, оставшихся до полного погашения);
  • «–» стоимость страховки (если страховку требуется оформлять ежегодно – то стоимость годового взноса следует умножить на количество лет до погашения кредита);
  • « » стоимость возврата страховки от прежней страховой компании (если возможно);
  • «–» разовые расходы на перекредитование.

Также выгоду можно рассчитать с использованием калькуляторов, предлагаемых на соответствующих сайтах или на сайте каждого банка: как правило, такие калькуляторы рассчитывают не только сумму ежемесячного платежа, но и показывают общий размер переплаты.

Рассмотрим условный пример расчета рефинансирования кредита.

Заемщик в 2015 году приобрел квартиру в жилом доме на следующих условиях:

  • ежемесячный платеж – 22.000 руб.;
  • ставка 14% годовых;
  • страхование на весь срок кредита – 40.000 руб.

В 2017 году заемщик принял решение о рефинансировании на следующих условиях:

  1. Ежемесячный платеж 15.800 руб.
  2. Ставка – 9,8% годовых.
  3. Ежегодное страхование – 5.200 руб.
  4. Срок до погашения – 10 лет.
  5. Разовые расходы:
    • 5.000 оценка;
    • 1.200 – справки;
    • 500 руб. – переоформление;
    • 15.000 – оформление перепланировки.
Формула Расчет
(разница в ежемесячном платеже, умноженная на количество месяцев кредита, оставшихся до полного погашения) 744.000=
6.200 (22.000-15.800) * 120 (10 лет по 12 месяцев)
– стоимость страховки (если страховку требуется оформлять ежегодно – то стоимость годового взноса следует умножить на количество лет до погашения кредита) 52.000=
(5.200*10 лет)
стоимость возврата страховки от прежней страховой компании (если возможно) 25.000=
(страховая компания вернула сумму страховки за 8 лет за вычетом предусмотренной договором комиссии за досрочное расторжение)
– разовые расходы на перекредитование 21.700=
5.000 1.200 500 15.000
Чистая выгода от рефинансирования 695.300=

Заемщик в 2016 году приобрел квартиру в жилом доме на следующих условиях:

  • ежемесячный платеж – 22.000 руб.;
  • ставка 12% годовых;
  • страхование на весь срок кредита – 40.000 руб.
  1. Ежемесячный платеж 20.800 руб.
  2. Ставка – 10,8% годовых.
  3. Ежегодное страхование – 15.200 руб.
  4. Срок до погашения – 10 лет.
  5. Разовые расходы:
    • 5.000 оценка;
    • 1.200 – справки;
    • 500 руб. – переоформление;
    • 15.000 – оформление перепланировки.
Еще по теме  Материнский капитал на погашение ипотеки
Формула Расчет
(разница в ежемесячном платеже, умноженная на количество месяцев кредита, оставшихся до полного погашения) 144.000=
1.200 (22.000-20.800) * 120 (10 лет по 12 месяцев)
– стоимость страховки (если страховку требуется оформлять ежегодно – то стоимость годового взноса следует умножить на количество лет до погашения кредита) 152.000=
(15.200*10 лет)
стоимость возврата страховки от прежней страховой компании (если возможно) 32.000=
(страховая компания вернула сумму страховки за 9 лет за вычетом предусмотренной договором комиссии за досрочное расторжение)
– разовые расходы на перекредитование 21.700=
5.000 1.200 500 15.000
Чистая выгода от рефинансирования 2.300=

Таким образом, рефинансирование ипотеки на более льготных условиях почти всегда сокращает финансовую нагрузку на заемщика и членов его семьи, повышая их ежемесячный доход и позволяя более качественно удовлетворять текущие потребности.

Однако помимо расчета выгоды от рефинансирования, при принятии решения следует уделить внимание и другим факторам, чтобы выигранные суммы не были «съедены» более сложными условиями для погашения, дополнительными комиссиями и несоразмерно завышенными ставками, например, за просрочку.

И тогда приобретенное жилье будет дарить только радость, а траты по переоформленному кредиту окажутся не слишком тяжелым бременем для владельца собственной недвижимости.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Онлайн калькулятор

Каждое финансовое учреждение имеет свой официальный ресурс в сети интернет. Здесь представлены доступные кредитные программы. В том числе содержится предложение о рефинансировании ипотеки или иных займов. Дополнительно к описанию условий кредитования доступна возможность проведения расчетов. Онлайн калькулятор рефинансирования ипотеки позволяет следующее:

  1. Рассчитать возможную переплату по новому кредиту, оформленному на покрытие текущей ссуды.
  2. Вычислить размер ежемесячного платежа, а кроме того величину экономии при кредитовании в другом банке.
  3. Подсчитать возможное дополнительное предоставление наличных на любые нужды заемщика.
  4. Рассмотреть различные предложения банка, которые доступны для потенциального заемщика.
  5. После проведения расчетов клиент может сразу направить заявку на рассмотрение через сайт кредитора.

Ипотечный калькулятор является удобным инструментом расчета для потенциального заемщика, кто заинтересован в снижении платежной нагрузки, а кроме того уменьшении окончательной переплаты по ссуде. Данная вычислительная программа уже имеет в своем составе специальную формулу, по которой кредитор вычисляет все необходимое.

https://www.youtube.com/watch?v=q4bzvv0Z4D8

Инструмент расчета рефинансирования ипотеки – это удобный механизм для вычисления, однако не всегда заемщикам одобряют такие кредитные программы. Чтобы существенно увеличить шансы на выдачу ссуды, рекомендуется обращаться в сторонние организации (к ипотечным брокерам). Среди посреднических агентств отдельно можно выделить компанию ДомБудет.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.