Как выгодно купить квартиру в ипотеку

ОСАГО

Как продают жилье из-под ипотеки

Суть схемы «ипотека на ипотеку» в том, что первоначальный взнос покупателя передается на счет продавца для погашения кредита. Эта сумма может быть равна или не равна остатку по ипотеке продавца. Обычно ее хватает частично, остальное добирается из любых других источников, в том числе кредитом покупателя квартиры.

Схемы продажи ипотечного жилья каждый раз обсуждаются в банке в индивидуальном порядке.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Сделку регистрируют в Росреестре, где присутствует представитель банка с доверенностью. Он подтверждает законность операции и сдает на регистрацию дополнительное соглашение о внесении поправок в закладную. В нем говорится об изменении залогодателя.

Обычно банки дают возможность использовать схему «ипотека на ипотеку», если все сделки совершаются только в нем. Иногда ее можно реализовать и с разными кредиторами: если заемщик не в состоянии погасить долг и есть просрочки, банк может разрешить продать квартиру под ипотеку другого. Банки готовы рассматривать такие индивидуальные случаи и в целом идут на это охотно. Они проверяют залоговый объект и обычно дают добро, поскольку зарабатывают на этом деньги.

Клиентов с такой схемой у нас достаточно: 20—30% от всех ипотечников. Их становится все больше: наличных денег у людей нет, все в кредитах. Кроме того, снижаются ставки по ипотеке, что влияет на общий объем сделок. Очень много таких квартир продают при разводе: люди поженились, взяли кредит, а потом им нужно разделить имущество. Это рядовая ситуация.

Одновременно с продажей квартиры мы занимались поисками нового жилья. Мы решили купить частный дом и каждые выходные ездили по районам малоэтажной застройки. О том, как мы искали и какие трудности нам встретились, я уже писал в отдельной статье про дом.

По цене четырехкомнатной квартиры нам достался простенький одноэтажный дом из бруса
По цене четырехкомнатной квартиры нам достался простенький одноэтажный дом из бруса
  1. Лучше проворачивать подобную сделку в одном и том же банке. И не вкладывайте в квартиру материнский капитал, иначе банк может отказать.
  2. Без риелтора не обойтись, но он должен быть грамотным. Не каждый агент по недвижимости знает, как проводить такие сделки. Обращайте внимание, на кого ссылается риелтор: знает ли он по именам сотрудников банка, в курсе ли, в каком отделении нет очередей и какие документы нужны для МФЦ.
  3. Не стесняйтесь менять типовые договоры под ваши нужды. Прописывайте свои пункты, если это необходимо: о том, что должно остаться в квартире, какие гарантии дает продавец.
  4. Будьте готовы, что может возникнуть разрыв по времени между продажей и покупкой, поэтому продумайте запасной вариант с жильем или оставьте деньги на аренду.

Решение

На тот момент мне было 25 лет и большую часть денег я прогуливал, тратил на развлечения, поездки и шопинг. Жил в свое удовольствие и ни о чем не думал. Родители твердили, что нужно копить деньги, жить экономнее и тому подобное.

необходимо;

достойно;

недостижимо.

У нашей семьи была квартира в городе в ХМАО, где я родился и вырос, но город маленький, поэтому бывшие школьники уезжали жить и учиться в Тюмень. Вставал вопрос: где жить?

Родители, у которых была возможность, покупали своим детям квартиры. Считалось, что это круто для северянина — иметь квартиру в Тюмени. Да и сейчас, наверное, так же. Моя мама всегда мечтала: «Как было бы здорово купить квартиру в Тюмени. Хорошо, когда есть крыша над головой, свой угол». Все это я слышал с самого детства.

В общем, я принял решение, что нужно начинать тратить деньги в правильном направлении, и взял ипотеку.

Какую схему продажи предложили мне

Схема подойдет для таких же, как я, желающих «вложить» деньги в недвижимость — в кавычках, потому что я вкладывал заемные средства.

Для себя я вывел коэффициент эффективности покупки квартиры. Назовем его КЭПК.

Я заключил договор, где витиевато говорилось, что в случае утраты обеспечения я обязан выплатить всю сумму долга с процентами, а также неустойку в размере 26,50% годовых, которые были бы начислены на остаток кредита. Кроме того, я обязался в течение трех дней уведомить банк, если перееду или пропишусь в другом месте.

Мысль продать квартиру стала посещать меня в последние несколько лет. Но я не мог решиться, так как не понимал, с какой стороны подойти к этой проблеме и с чего вообще начать. Однажды пришел за рефинансированием кредита в банк и задал этот вопрос менеджеру. Она предложила мне стандартную схему: найти покупателя, получить у него деньги и погасить ипотеку, а потом уже заниматься всем остальным.

По договору ипотеки, который я заключил при покупке квартиры, возможности продать жилье не предусматривалось
По договору ипотеки, который я заключил при покупке квартиры, возможности продать жилье не предусматривалось

Мы приехали в ипотечный отдел банка вместе с покупателем квартиры и моим риелтором. Сотрудник пригласил нас в переговорную, где мы заключили договор купли-продажи.

Еще до сделки я отдал покупателю квитанции за последний месяц с чеками об оплате. В них было видно, что долгов у нас нет. Мы указали в договоре все фигурирующие в сделке суммы: первоначальный взнос покупательницы, ее кредит, общую стоимость жилья.

Покупательница отдельно подписала свой договор ипотеки. Затем мне открыли депозит, на который сразу же поступили деньги. 474 тысячи я тут же перевел на кредитный счет и закрыл ипотеку. Остальную сумму я оставил на банковском депозите.

План действий

План был очень простой: купить квартиру и максимально быстро выйти на уровень безубыточности, чтобы мой ежемесячный платеж по ипотеке равнялся арендной плате.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Покупать квартиру в родном городе я не хотел. Во-первых, это маленький северный город, квартиры в цене не растут — сколько стоили в 2014 году, столько стоят и сейчас. Во-вторых, сыграл небольшую роль эффект «северянина с квартирой в Тюмени». В-третьих, цена аренды в Тюмени выше, чем у нас на Севере.

Еще по теме  Льготная ипотека под 6,5% годовых в 2020 году

Не скажу, что у меня был какой-то «бизнес-план», но математику в голове я держал. Смотрел, какая арендная плата за квартиры в конкретных домах, знал, какой у меня будет ежемесячный платеж и сколько придется добавлять из зарплаты.

Как выгодно купить квартиру в ипотеку

Оба условия у нас выполнялись.

Вот что нам предстояло сделать:

  1. Найти новое жилье.
  2. Получить согласие банка на выдачу двух ипотек: покупателю квартиры и нам.
  3. Частью денег, которые мы получим от покупателя, погасить свою ипотеку.
  4. Зарегистрировать квартиру на нового собственника.
  5. Вторую часть полученных от покупателя денег использовать как первоначальный взнос по новой ипотеке.
  6. Купить дом.
  7. Зарегистрировать на нас купленный дом.

Чем помог риелтор

Мы понимали, что самостоятельно все это не провернуть: нужно вести переговоры с банком и разбираться во множестве документов. Было непонятно, как будут переходить залоги и с чего начинать сделку. Поэтому мы решили воспользоваться услугами риелтора.

Мы пошли в агентство, директора которого я знал лично. Она казалась мне профессионалом, поэтому мы ей доверились.

Мы заключили с агентством недвижимости типовой договор оказания консультационных услуг: оно обязуется информировать нас о вариантах сделок и помогать оформлять документы. В нашем городе в основном заключают именно такие договоры, которые ни к чему не обязывают. Но я знал это агентство, а также на всякий случай предварительно посмотрел отзывы. Решил, что доверюсь им и не буду настаивать на другом документе.

Мы не пожалели, что наняли риелтора. Она фактически вела две наши сделки: продавала квартиру и помогала купить дом. В первой сделке агент нашла покупательницу, договорилась с ней и банком о встрече, а также проконтролировала готовность документов. Во второй общалась с продавцом дома и его риелтором, помогла оформить договор купли-продажи у нотариуса и подать бумаги в МФЦ.

Еще риелтор общалась с банком и проверяла все договоры, чтобы там были правильно указаны фамилии, суммы и сроки передачи денег.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Выбор квартиры

В итоге я купил однокомнатную квартиру площадью 46 м2 в новом кирпичном доме, которому на тот момент было пять лет. В хорошем спальном районе, в пяти минутах от центра, за 3 200 000 Р.

Мой риелтор говорила, что я самый вредный клиент — они, наверное, всем так говорят. То квартира маленькая и стоит дорого, то находится в районе, из которого утром не уехать, то цена аренды в этом доме низкая, то продавец оказался неприятным человеком, то квартира убитая, то мебели нет. В общем, не знаю: то ли я сделал выбор потому, что прошло уже несколько месяцев поисков и надо было на чем-то остановиться, то ли квартира мне правда понравилась.

Совет для покупателей недвижимости: не верьте риелтору и хозяевам на слово

Мне казалось, что квартира была в идеальном состоянии. Это был мой первый опыт такой покупки — никто не подсказал, что делать, а я думал, что сам все знаю. Но вот совет такому же балбесу, как я: прежде чем купить понравившуюся квартиру, лучше прийти туда без риелтора и хозяев, пройтись по соседям, узнать о доме и о людях, которые там живут.

Как мы нашли покупателя на квартиру

Покупателя мы искали долго: больше полугода. Начали с цены в 1,5 млн рублей и дошли до 1,3 млн, снижая по 50 тысяч. Получалось, что продавали квартиру мы по той же цене, по которой и купили ее семь лет назад. Беглый осмотр аналогов показал, что мы в тренде: редкая квартира в этом районе продавалась дороже 1,4 млн.

В объявлении мы не указывали, что жилье в ипотеке. Об этом покупатели узнавали лично от риелтора.

До заключения договора с агентством недвижимости я обращался к частному риелтору, который 4 месяца пытался нам помочь. Он выкладывал объявления только на «Авито» и на своих страничках в соцсетях. За это время на просмотр пришел один человек.

Покупатели были нескольких категорий. Первая — те, кто присматривал квартиру для пожилых матери или отца, которые привыкли жить в хрущевке. Вторая категория — молодые семьи, у которых не было денег на что-то более приличное и в престижном районе. Один раз на просмотр пришла пенсионерка. Ей стало тяжело ходить из своей квартиры, и она хотела переехать из этого же района поближе к остановкам автобусов, магазинам и банкам.

Мы сразу еще раз говорили потенциальным покупателям про ипотеку и уверяли, что знаем законную схему, по которой проходят такие сделки. Конечно, людей в возрасте это отпугивало. Некоторые тут же уходили с просмотра, хотя изначально квартира им нравилась, как и ее цена.

Примерно через полгода на покупку согласилась девушка с ребенком, которая переехала в Череповец из отдаленного района нашей области и жила в съемной квартире. Ее не испугала ипотека, так как она сама собиралась брать кредит в этом же банке. Риелтор убедила ее, что схема сработает и волноваться не о чем.

Теперь нужно было решать вопрос с банком.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Первое, что мы сделали, — подали заявку на предварительное одобрение нового кредита. Этим процессом полностью занималась риелтор. Я отдал ей справку о доходах с работы. Она сама заполнила за меня анкету. Меня заинтересовало, как банк будет одобрять новую ипотеку, если у меня уже есть одна. Но риелтор сказала не волноваться, так как банк будет сразу знать о схеме продажи.

Мы оформляли заявку на сумму ипотеки примерно на 200 тысяч больше, чем нам было реально нужно. Если бы что-то сорвалось, можно было найти другой объект и одобрить его у банка. Поскольку он мог оказаться дороже, я заложил дополнительную сумму. Банк без проблем одобрил все в течение пары дней.

Еще по теме  Медицинская страховка для поездки в Доминикану - купить онлайн цены 2020 отзывы

На тот момент мы уже внесли задаток за жилье — 50 тысяч рублей. Мы сразу же добавили в договор с агентством недвижимости продавца пункт «Особые условия». Там было написано: «В случае отказа в предоставлении ипотечного кредита сумма задатка в размере 50 тысяч рублей возвращается». Так мы застраховались от потери денег, если бы сделка сорвалась по не зависящим от нас причинам.

Настало время все посчитать.

Мы продавали квартиру за 1 300 000 Р. Нам требовалось погасить старую ипотеку — 474 000 Р, а затем взять новую. Дом стоил 2 850 000 Р. После погашения кредита у нас оставалось 826 000 Р. Мы использовали в качестве первоначального взноса 700 000 Р, 126 000 Р приберегли для неотложных нужд. Новую ипотеку оформили на 2 150 000 Р на 20 лет под 9%. Ежемесячный платеж — 19 000 Р.

Это наша бывшая хрущевка. Таких домов в Череповце больше сотни, и все они выглядят не очень

Наша покупательница внесла первоначальный взнос — 232 000 Р — наличными и еще 1 108 000 Р взяла в ипотеку.

Банк фактически навязал мне две страховки на мой новый кредит — в сумме вышло 30 000 Р за страхование дома и моей жизни. В следующем году я сменил страховую компанию и те же самые полисы купил примерно за 15 000 Р.

Арендаторы и проблемы

Сдал квартиру чуть ли не на следующий день после покупки. Заехала девушка, прожила там год, купила свою квартиру и съехала. Говорила, что зимой дома холодно, но я не придавал этому значения — пока следующие квартиранты не выехали через месяц после заселения. И тут я понял, что даже не удосужился проверить техническое состояние квартиры. Внешне все красиво, трубы не текут — и ладно.

Потом оказалось, что плитка в ванной отходит: когда стучишь по ней, слышно «пустой звук». Ну вот почему я не проверил это сразу? Пришлось аккуратно снимать плитку, зачищать, переклеивать. Благо руки из нужного места, все сделал сам.

В общем, я намаялся. А мог либо скидку попросить на сумму ремонта, либо просто не покупать такую квартиру.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Отдавал предпочтение молодым парам, парам с детьми, одиноким девушкам: считал их чистоплотными. Моим табу были студенты и одинокие мужчины. Я сам был студентом в съемном жилье и понимаю, что одинокие мужчины — это отсутствие уборки в квартире. Я не такой, но многих таких знаю.

Вообще, когда я заезжаю в съемную квартиру, я считаю ее своей. Хочу, чтобы в ней было чисто и уютно. Последний арендодатель, когда я выехал из квартиры, сказал: «Какую квартиру сдал, такую обратно получил». Я прожил в ней пять лет. Считаю, что жилье нужно содержать в таком виде, в котором не стыдно будет возвращать его хозяину. От своих нанимателей жду того же. Но в гости к ним не наведываюсь: мои арендодатели не проверяют меня — и я тоже держу марку. Может, зря.

Случай

Квартиру я сдаю уже больше четырех лет, и однажды был ужас.

Все началось с того, что съехала моя постоянная съемщица, она у меня жила пару лет. Я начал размещать объявления, потекли звонки, но квартира все как-то не сдавалась. Стал узнавать по знакомым: может, кому-то нужно. Оказалось, что две девочки, вчерашние школьницы, ангельские создания, едут поступать в Тюмень. Одна — дальняя родственница, другая — ее подруга. Я не хотел терять деньги от простоя квартиры и согласился.

И вот однажды сижу на работе, звонит телефон, незнакомый номер, я отвечаю. Женский голос в истерике сообщает мне, что в моей квартире притон, толпы наркоманов и агрессивных тинейджеров, люди боятся ходить мимо. «Примите меры!!!11»

Звонила соседка, которую я до этого не знал. Сейчас, кстати, мы с ней общаемся, милая женщина, звоню ей иногда узнать, спокойно ли там все. Как позже выяснилось, она провернула целую операцию, чтобы найти мой номер телефона.

Я поднял на уши их родителей, просил разобраться. Следом сам поехал в Тюмень.

Я не разувался: мне было противно снимать обувь. Загаженный пол, ковер, стены, сломанный комод, разбитый стеклопакет на балконе, прожженные подоконники, сломанная люстра, пробитый гипсокартон. Ванная просто болталась, потому что ножки были сломаны (возможно, в ней мылся слон). Закопченные плитка и потолок, прожженная бычками душевая шторка — я могу только догадываться, что они там курили.

В квартире изначально было мало места, а после рождения ребенка одна из двух комнат оказалась полностью занята игрушками

Прожили они там, по-моему, месяц или полтора. Естественно, я их выгнал. И ремонт обошелся мне в копеечку. Да еще потери от того, что квартира простаивала месяц, пока я все восстанавливал и искал новых квартирантов.

Совет для арендодателей: никаких студентов

Пусть живут в общагах. Если даже это родственники — нет! «Студент» и «сдать квартиру» — два несовместимых понятия. Родители будут вам рассказывать, что их дети не такие, что они умницы с красным аттестатом.

Но нет.

Деньги

Первоначальный взнос был 500 000 Р. На тот момент процент был 12,75%, сейчас — 11,9%. Ежемесячный платеж первое время составлял 33 000 Р, сейчас — 15 000 Р. Сдаю я квартиру за 17 000 Р.

Ипотеку брал на 20 лет. Когда оформил ее, сумма составляла более 6 млн рублей. Но я гасил кредит быстрее и не считал, какая сумма получится по итогу: сейчас этот вопрос меня мало волнует.

Страховал квартиру два раза. Первый раз — сразу при оформлении ипотеки, потому что этого требовал банк. Второй раз — тоже по требованию банка: они позвонили спустя полгода, когда закончилась страховка. Больше не звонят, и я не тороплюсь.

Жильцы платят только по счетчикам: горячая и холодная вода, водоотведение, электроэнергия и интернет. В месяц выходит 900—2000 Р. Полная квитанция — от 2900 до 4000 Р. Разницу плачу я.

Также я плачу налог, но сам ничего не заполняю. Эта услуга стоит 600 Р у специально обученных людей. Мне говорят, что там ничего сложного — можно заполнить самому. Но зачем отбирать у кого-то хлеб?

Сейчас в моей голове такая установка: я в ипотеку за эту квартиру своих денег не вкладываю. Она окупает себя сама. Мне осталось платить за нее 16 лет, но я понимаю, что закрою кредит раньше. Продавать эту квартиру я точно не собираюсь. Квартира, купленная в ипотеку, явно невыгодна для продажи в ближайшей перспективе, разве что для покупки другого жилья. Но сейчас меня все устраивает.

Еще по теме  Инвентаризационная опись основных средств ИНВ-1 2020: скачать бланк и образец заполнения, как правильно заполнить – пример

Станьте героем нашего нового материала. Если у вас есть история финансового успеха, провала или выживания и вы готовы ею поделиться, напишите нам.

Вторая сделка и нотариус

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Теперь нас ждала сделка, в которой мы покупали себе жилье.

Сразу возникла проблема. Риелтор посмотрела документы на дом и предупредила, что доли выделены неверно и ни один нотариус такую сделку не пропустит. Дело в том, что после использования материнского капитала владельцы дома выделили детям по 1/100, что не соответствует номиналу сертификата на маткапитал.

Первое, что я сделал, въехав в новое жилье, — собрал со всех соседей деньги на ремонт подъезда, благодаря чему он обрел приличный вид

После этого мы вышли на вторую сделку. Она проходила в другой день и в другом офисе этого же банка. Я подписал новый ипотечный договор, а затем перевел продавцу первоначальный взнос в размере 700 тысяч рублей со счета, на который пришли деньги от первой сделки. Затем мы все, включая детей и двух риелторов, собрались у нотариуса, которого выбрал владелец дома.

Здесь нас откровенно обманули: не предупредили о стоимости услуг нотариуса и о том, кто именно должен за них платить. У меня не было опыта в таких ситуациях, а риелтор уже уехала занимать очередь в МФЦ, чтобы сдать документы. Агент продавца сообщила, что платить 8 тысяч рублей должны мы. Я предложил ей самой оплатить услуги нотариуса, посчитав, что сложившаяся ситуация — ее прямая вина.

Я позвонил нашему риелтору. Она сказала, что чаще такие расходы делят пополам, но сейчас оплачивать нотариуса должен только продавец, ведь это у него есть несовершеннолетние дети и выделены доли, из-за которых мы все тут собрались.

Началась ругань. Поскольку к этому моменту у нотариуса мы были уже почти три часа и очень устали, я смалодушничал и согласился оплатить все сам.

В течение нескольких дней я бесконечно напоминал про эти 8 тысяч рублей и даже взял у нотариуса справку о стоимости услуг. Всем участникам сделки я пригрозил, что потом подам в суд, чтобы повыносить мозг.

В итоге агент пообещала, что продавец оставит нам что-то из имущества. Мы обнаружили в доме три практически новых шкафа, а также костюм и галстук. Одежда не подошла мне по размеру, и я отвез ее в благотворительный магазин, а шкафы пригодились. Я счел вопрос закрытым.

Я заранее попросил у продавца дома расписки о получении средств, хотя особой необходимости в этом не было: расчет мы вели по безналу и у меня остались платежные поручения. Кроме того, все суммы были прописаны в договоре купли-продажи.

Документы мы опять сдали в МФЦ. Регистрация права собственности заняла 10 дней. После этого мы с владельцем дома вновь пришли в банк, где я получил ипотечные деньги — 2 150 000 Р — и сразу же отправил их продавцу. Сделка была закрыта.

Регистрация в МФЦ

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Документы из банка мы отвезли в МФЦ, чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре. Я предоставил:

  1. Заявление на регистрацию моей ипотеки.
  2. Письмо из банка, где описывалась наша схема и давалось одобрение на нее.
  3. Новый кредитный договор.
  4. Отчет об оценке стоимости квартиры.
  5. Квитанцию об уплате госпошлины в 2 тысячи рублей.
  6. Заявление о государственной регистрации права собственности и его копию.
  7. Договор купли-продажи нашей квартиры.

Сделку регистрировали 10 дней. Только после этого мы приступили к покупке дома.

Перевод средств

За все время я в глаза не видел денег, которые получил после продажи квартиры. Банк открывал счета, и все расчеты мы производили безналичным способом через терминал. У меня остались только чеки-ордера, которые подтверждали, кто, сколько и за что заплатил.

Для продажи квартиры мы использовали типовой договор, который нам составили банк и риелтор

Фактически произошло перераспределение денег двух клиентов одного банка. На моем счете остались только 126 тысяч рублей, которые я затем потихоньку снимал и тратил.

Ни с покупателем квартиры, ни с продавцом дома мы не подписывали актов приемки-передачи. Этот момент мы отдельно отметили в договорах: они сами и есть подтверждение, что у нас нет претензий друг к другу.

Все это пригодилось, так как сразу после заселения в дом мы обнаружили, что в нем нет воды и систему подогрева водопроводных труб нужно переделывать. Продавец не возражал. Расходы мы поделили на двоих с учетом того, что подрядчик посоветовал более надежную и дорогую систему.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Весь процесс занял не более трех месяцев. Квартиру мы продали в январе, а в марте закончили с покупкой дома. Все это время мы прожили у моей мамы, чтобы сразу освободить квартиру. Покупательница настаивала на том, чтобы въехать как можно быстрее и не переплачивать за съемное жилье. Мы пошли ей навстречу.

Как продать квартиру в ипотеке

  1. Лучше проворачивать подобную сделку в одном и том же банке. И не вкладывайте в квартиру материнский капитал, иначе банк может отказать.
  2. Без риелтора не обойтись, но он должен быть грамотным. Не каждый агент по недвижимости знает, как проводить такие сделки. Обращайте внимание, на кого ссылается риелтор: знает ли он по именам сотрудников банка, в курсе ли, в каком отделении нет очередей и какие документы нужны для МФЦ.
  3. Не стесняйтесь менять типовые договоры под ваши нужды. Прописывайте свои пункты, если это необходимо: о том, что должно остаться в квартире, какие гарантии дает продавец.
  4. Будьте готовы, что может возникнуть разрыв по времени между продажей и покупкой, поэтому продумайте запасной вариант с жильем или оставьте деньги на аренду.
Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.