Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке

ОСАГО
Содержание
  1. С чего начинается процесс приобретения вторичного жилья
  2. 2 выбор кредитора
  3. 4 выбор квартиры на рынке вторичных метров жилья
  4. 5 процедура определения цены квартиры
  5. Алгоритм действий для предоставления кредита
  6. Выбираем банк для оформления ипотеки
  7. Дополнительные затраты при ипотеке
  8. Достоинства и недостатки ипотеки на вторичку
  9. Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция
  10. Кредитование вторичных метров в рамках программы «персональная территория»
  11. Недостатки ипотечного займа вторичного рынка жилья
  12. Отличия первичного и вторичного жилья
  13. Пакет документов для получения ипотеки
  14. Плюсы и минусы приобретения вторичных объектов в ипотеку
  15. По каким причинам заемщик получает отказ на получение финансов для приобретения вторичных жилых объектов
  16. Порядок расчёта
  17. Пошаговая инструкция ипотечной сделки
  18. Преимущества и недостатки приобретения жилья на вторичном рынке в ипотеку
  19. Так какой вариант выбрать: вторичное или первичное жилье?
  20. Шаг №2. получение одобрения и поиск недвижимости
  21. Выводы

С чего начинается процесс приобретения вторичного жилья

Если взвесив преимущества и недостатки вторички, покупатель сделал выбор в ее пользу, необходимо определиться, на какую сумму рассчитывать. Для этого покупатель, который не имеет средств для покупки квартиры, уточняет, собирает базовый комплект бумаг, который представляет специалисту кредитного подразделения. Изучив документы, сотрудник просчитает максимальную величину займа, процентный тариф и объем обязательных взносов.

Для приобретения объектов вторичной недвижимости финансовые учреждения предлагают оформление ипотеки на привлекательных условиях. Благодаря такой возможности, нуждающиеся в повышении качества проживания, приобретают квартиру на выгодных условиях. Прежде, чем отправить заявку на получение ипотеки, проанализируйте предложения нескольких финансовых компаний.

2 выбор кредитора

При необходимости оформить кредит, люди стремятся отыскать выгодные и привлекательные условия предоставления: срок кредитования, процентный тариф, величина регулярных взносов.

Чтобы выбрать подходящего кредитора, проанализируйте программы кредитования сразу нескольких банков. Наиболее распространенными кредитными учреждениями отмечены Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк. Имея при себе стандартный комплект бумаг, специалист отдела предоставит информацию о максимальной величине ипотеки, периоде возмещения, процентной ставке и размере обязательных взносов.

Если покупка квартиры в ипотеку вторичка осуществляется при помощи риэлтерских услуг, сотрудник поможет определиться с выбором кредитора.

4 выбор квартиры на рынке вторичных метров жилья

Выбор подходящего жилища производится не позднее, чем в установленный кредитной организацией срок. По истечению указанного периода комплект бумаг теряет актуальность, весь процесс придется пройти заново.

Подбором подходящего объекта можно заниматься самостоятельно, или с помощью риелтора. Рассматривая квартиры в ипотеку вторичное жилье, обращайте внимание не только на инфраструктуру, площадь, планировку, и прочие характеристики жилплощади. Удостоверьтесь в том, что жилье не находится под арестом, не является залогом в другой кредитной организации, является собственностью продавца и риск появления сторонних владельцев минимален.

5 процедура определения цены квартиры

Процедура определения оценочной стоимости обязательна в случае, когда покупается вторичная квартира в ипотеку. В зависимости от установленной цены недвижимости определяется величина займа. Оценку объекта недвижимости оплачивает кредитополучатель. Если, в конечном счете, соглашение не заключено, квартира не реализована, деньги за процедуру плательщику не отдаются. Есть перечень кредитных организаций, предлагающих услугу безвозмездно.

Алгоритм действий для предоставления кредита

Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке начинаются с анализа достоинств и преимуществ такого капиталовложения. Если покупатель склонился к покупке вторичных квадратных метров, и требуются банковские средства, надо уточнить критерии и программы кредитования.

Выбираем банк для оформления ипотеки

Вместе с подборкой квартиры клиент должен выбрать банк, который будет являться кредитором. Выбор стоит начинать с наиболее крупных банков. Основными условиями при предоставлении займа под недвижимость является:

  • средний возраст заемщиков будет варьироваться от 25-50 лет;
  • сумма кредита может начинаться от 0,5 до 10 миллионов рублей;
  • первоначальный взнос может достигать 5%, а процентная ставка 15% годовых.

Каждое финансово-кредитное учреждение выдвигает свои требования, такие как семейное положение, наличие постоянной работы. Чтобы найти наиболее выгодные предложения по ипотеке заемщику необходимо узнать:

  • Какие кредитные программы имеются в данном банке. Сделать это можно через онлайн сайты финансово-кредитных учреждений, где представлены направления кредитования.
  • Необходимо выбрать выгодные предложения тех банков, требование которых клиент в состоянии выполнить.
  • Следующим этапом является обращение клиента в терминал банка, где по договору будет принято окончательное решение.

Стоит сказать, что схема оформления ипотеки существенно отличается от обычных кредитов, поэтому необходимо подавать заявки сразу в несколько коммерческих банков, в этом случае клиент может получить одобрение по некоторым из их. Но заключить кредитное соглашение можно лишь с одним банком, который предлагает самые выгодные условия по кредитному соглашению.

Еще по теме  Главное раздела СРО

Дополнительные затраты при ипотеке

Большинство заемщиков никак не ожидают дополнительных расходов, связанных с ипотечным займом, поэтому и с ними нужно знакомиться заранее.

  1. Приобретая в кредит жилье на вторичном рынке, нужна независимая оценка имущества. Как правило, она производится компаниями, которые имеют аккредитацию от банка. Стоимость этой процедуры может варьироваться в пределах от 3 000 до 200 000 рублей.
  2. Зная рыночную стоимость, банк может определить залоговую стоимость имущества, и она на 20% ниже рыночной.
  3. Данный вид кредитования в обязательном порядке требует приобретение страховки на жилье, так как эта процедура поможет защитить как кредитора, так и заемщика от непредвиденных обстоятельств. Но стоит сказать, что с одной стороны это уменьшает расходы заемщика, а с другой стороны начисляются проценты по страховке.
  4. Некоторые финансово-кредитные учреждения требуют от заемщиков купить полис на страхование жизни, чтобы существенно снизить риски при таком виде долгосрочного кредитования.
  5. Расходы с оформлением различных видов документов всегда оплачивает заемщик.

Достоинства и недостатки ипотеки на вторичку

Перечислять преимущества ипотеки на вторичное жилье 2020 года можно долго, однако основной плюс покупки готовой собственности заключается в меньшем риске и отсутствии зависимости покупателя от действий застройщика, его планов, финансовых, юридических, технических возможностей к исполнению условий договора.

К положительным сторонам приобретения кредитной квартиры из вторичного фонда можно отнести следующие моменты:

  1. Возможность быстро заселиться – сразу после оформления сделки.
  2. Стоимость жилья не имеет твердой фиксированной величины, все зависит от договоренностей между покупателем и продавцом.
  3. Выбор практически неограничен, можно подобрать любой район, дом, этаж, планировку, учесть особые потребности клиента.
  4. Развитая инфраструктура, близость от садов, школ, поликлиник, транспортных коммуникаций.
  5. Юридическая прозрачность сделки позволяет выявить возможные риски появления претензий от третьей стороны, проверить на соответствие каждый параметр, указанный в документации на жилье.
  6. В отличие от строящегося объекта, владелец ипотечной вторички гарантированно получает ключи от квартиры и все права собственника. При покупке несданной новостройки в условиях нестабильности риск банкротства и мошенничества очень велик.
  7. Беспроблемное кредитование ликвидной вторички со стороны банков, что выражается в маленьком проценте по ипотеке и комфортных условиях оформления, погашения долга.

Несмотря на все преимущества, не стоит забывать и о недостатках кредитования вторичного сектора:

  1. Недобросовестный продавец может умолчать о наличии проблем с продажей, оформлении объекта в залог, наличии иных ограничений, по которым на недвижимость могут претендовать другие лица. После передачи денег продавцу может выясниться, что на данной площади были зарегистрированы лица, выписать которых законным путем было нельзя. В результате на право проживания в квартире будут претендовать посторонние лица. Не всегда юридическая проверка способна выявить скрытые проблемы, при которых уже после сделки появляются новые претенденты на собственность.
  2. Плохое состояние инженерных коммуникаций и состояния жилья может привести к снижению ликвидности, что сделает невозможным одобрение сделки у кредитора.
  3. На успех сделки повлияет наличие неузаконенной перепланировки. Зарегистрировать квартиру, в которой были проведены конструктивные изменения, не удастся. Потребуется предварительно согласовать и получить новые документы с учетом внесенных изменений и лишь затем выходить на сделку.

Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция

Изначально вам нужно выбрать банк. В целом, кредитные программы банков практически идентичны, вам нужно смотреть на процентные ставки, на требования к заемщику и к приобретаемому объекту. Если подходящий банк найдет, можно приступать к оформлению.

Особенности покупки готового жилья в ипотеку:

  • потребуется внесение первоначального взноса, его размер — минимум 10-20% от цены приобретаемой недвижимости;
  • одобрение возможно только в том случае, если клиент достаточно платежеспособен;
  • при заключении сделки обязательно совершается страхование недвижимости;
  • на недвижимость накладывается обременение, они снимается только после выплаты ипотеки;
  • требуется обязательная экспертная оценка объекта;
  • если заемщик состоит в браке, вторая половина оформляется как созаемщик с идентичными правами и обязанностями.

Кредитование вторичных метров в рамках программы «персональная территория»

На сегодняшний день спрос на объекты вторичного жилья снизился. Цена вторичного квадратного метра постоянно падает. Законодательством определены субсидии по ипотеке лишь на покупку новостроек. Чтобы оживить рынок вторичных жилых объектов и поднять спрос на жилье этой категории, законодательство предлагает кредитование на выгодных условиях на приобретение жилплощади.

Недостатки ипотечного займа вторичного рынка жилья

Ипотека на вторичное жилье, также имеет определенные минусы, их обязательно следует помнить при поиске квартиры:

  1. Банки предъявляют более жесткие требования при выборе жилья. Клиент должен знать, что кредитные организации не предоставят займ на покупку ветхого жилья, которое предназначено под снос. Или если жилье слишком удаленно от центра и не пользуется спросом. Все эти условия учитываются банком, так как если возникнет риск невозврата кредита, то он будет иметь возможность реализовать залоговое имущество.
  2. Приобретая вторичное жилье, кредитные учреждения выдают займ не в размере цены жилья на рынке недвижимости, а в размере ликвидационной стоимости. Зная степень ликвидности жилья, стоимость залогового имущества может варьироваться от 10-15% до 45-50%, поэтому заемщик должен заплатить определенную разницу, в качестве первоначального взноса. Если у клиента нет денег, чтобы выплатить первоначальный взнос, то банк предлагает внести дополнительный залог по кредиту, и в качестве предмета залога будет выступать недвижимое или движимое имущество. В этом случае стоимость залога рассчитываться как разность между рыночной и залоговой стоимостью.
  3. Нужно внимательно отслеживать документацию и уточнить, нет ли со стороны владельцев жилья иных наследников или других собственников.
  4. Иногда собственники реализуют квартиру, состоящую в залоге.
  5. Если в квартире осуществлена перепланировка без разрешения технического бюро, то банк в большинстве случаев отказывает в предоставлении кредита.
  6. Некоторые владельцы не хотят продавать квартиру через ипотеку, чтобы не показывать настоящую сумму продажи.
  7. Банк обязательно оценивает, соответствует ли стоимость квартиры уровню цен на рынке недвижимости и если будут значительные расхождения, то в кредите также откажут.
Еще по теме  Имеет ли банк право передавать или продавать долги третьим лицам? Что делать если ваш долг попал к коллекторам? Передача долга без вашего согласия.

Банковское упреждение берет большое количество забот на себя при проверке документов, которые он получил от собственника квартиры. Например, на соответствие законодательных норм. Однако если кредитный менеджер считает, что квартира не пригодна как залог, то оформление кредита будет отложено, а выбирать квартиру придется с самого начала.

Отличия первичного и вторичного жилья

Первичный рынок — это новостройки: отдельные дома или жилые комплексы, квартиры в которых реализует сам застройщик. При покупке квартиры на первичном рынке перечень возможных банков ограничен. Оформить кредит можно только в том банке, который аккредитовал новостройку, обычно это 1-3 банка. Продавцом выступает застройщик, покупатель будет первым собственником.

Большую часть рынка недвижимости составляют вторичные объекты. Это квартиры и дома, которые на данный момент находятся в чьей-то собственности. То есть вы можете быть хоть вторым, хоть десятым собственником выбранного объекта. Это накладывает отпечаток на процесс оформления, банки уделяют пристальное внимание юридической чистоте продавца и самого объекта. К сожалению, на рынке вторичного жилья часто орудуют мошенники.

Пакет документов для получения ипотеки

Каждый банк выдвигает свои требования к комплекту документов, которые необходимы для оформления ипотечного кредитования. В первую очередь нужны следующие виды бумаг:

  • удостоверение личности заемщика;
  • копии документов о трудоустройстве и получении дохода заемщиком;
  • документация, подтверждающая, что у клиента имеется имущество в собственности;
  • информация об иждивенцах;
  • информация о постоянных расходах, к ним нужно отнести алименты, выплаты по кредитам;
  • документы на покупку жилья, (кадастровый и технический паспорт, и выписка из Росреестра, копия свидетельства о праве собственности, предварительное соглашение с продавцом, где указана стоимость жилья).

Достоверность предоставленной документации влияет на скорость принятия заявки и решение банком, заключать ли кредитное соглашение с клиентом.

Плюсы и минусы приобретения вторичных объектов в ипотеку

Плюсы Минусы
Большой ассортимент. Покупатель выбирает микрорайон, инфраструктуру, транспортное сообщение. Если квартира расположена в удаленном от благоустроенного района месте, банк не дает добро на предоставление кредита. Аналогичная ситуация с квартирами, в которых проводка, сантехника находятся в аварийном состоянии, в доме давно не проводился капитальный ремонт.
Развитая инфраструктура. Если прежними собственниками проводилась незаконная реконструкция, учреждение может не выдать деньги на приобретение такого жилья.
После заключения сделки и оплаты можно сразу жить в квартире. Новостройки не дают такой возможности. Продавец иногда отказывается продавать недвижимость за банковские средства. Это связано с тем, что в документах придется поставить реальную стоимость. В таком случае размер налоговых выплат в разы вырастает.
Исключен риск быть обманутым застройщиком. Сторонние лица могут претендовать на жилплощадь, как наследники. Этот факт не всегда обнаруживается в процессе заключения сделки купли продажи.
Цена в разы ниже, чем на квартиры в новостройках. Объект может быть залоговым, иметь долги по коммунальным платежам, или находиться под арестом.
Процент по ипотеке меньше на покупку вторичного жилья из-за того, что объект сразу становится залоговым.
Еще по теме  Вступление в наследство по завещанию

По каким причинам заемщик получает отказ на получение финансов для приобретения вторичных жилых объектов

Финансовые компании активно предоставляют кредиты на получение вторичного жилья. В некоторых случаях банки отказывают в предоставлении кредита.

Причины, по которым можно получить отказ в выдаче ипотеки:

  • Если владелец умер, и с момента гибели не прошло полгода.
  • Если соглашение о продаже квартиры заключается между родными людьми.
  • В ситуации, когда в числе будущих владельцев есть инвалиды, многодетные семьи, ветераны. Если таковые не будут возмещать долг, реализовать залоговое имущество будет сложно.
  • Когда объект покупки – комната в коммуналке, или малосемейка. Реализовать такую жилплощадь практически невозможно из-за отсутствия спроса.
  • Когда заявитель решил обзавестись квартирой, которая пребывает в изношенном состоянии, или расположена в старом, ветхом доме.

Порядок расчёта

Поскольку застройщик всегда является юридическим лицом и субъектом предпринимательской деятельности, расчеты с банком происходят исключительно безналичным способом после регистрации договора купли-продажи и оформления залога на недвижимость.

Пошаговая инструкция ипотечной сделки

Существуют основные этапы, из которых складывается пошаговая инструкция по оформлению ипотечного кредита:

  • выбор недвижимости и банка, который прокредитует выбранное имущество;
  • предоставление заявки в банк и получение списка документов, для оформления кредита;
  • предварительное изучение кредитной истории заемщика;
  • предоставление комплекта документов кредитору;
  • осуществление оценки имущества, на основании чего банк определяет рыночную залоговую стоимость имущества;
  • подписание кредитного соглашения;
  • оформление права собственности на жилье;
  • регистрация договора залога в госорганах;
  • покупка страховки;
  • перечисление продавцу квартиры остатка суммы.

Как только все этапы будут осуществлены, клиент получает квартиру в собственность, но его жилье является залогом в банке до полного погашения займа. Клиент не имеет возможности продать или обменять недвижимость, даже если сумма долга будет небольшой.

Преимущества и недостатки приобретения жилья на вторичном рынке в ипотеку

К недостаткам можно отнести повышенные риски мошенничества или потери прав собственности после совершения сделки. К сожалению, даже тщательная юридическая проверка банка не может выявить все возможные риски. Но ситуацию спасет оформление титульного страхования.

К преимуществам можно отнести следующие моменты:

  • большой ассортимент жилья, возможность покупки квартиры в центре;
  • вторичные объекты, как правило, находятся в районах с давно сложившейся инфраструктурой, чего не сказать о новостройках;
  • покупка готового жилья, возможность сразу в него въехать;
  • никаких вечных ремонтов у соседей — серьезная проблема покупателей новостроек;
    чистый, благоустроенный двор. Новостройки часто окружают другие строящиеся объекты, а это шум, мусор, разбитые дороги и пр.;
  • отсутствие рисков, которые несет долевое строительство.

Так какой вариант выбрать: вторичное или первичное жилье?

Из рассмотренных выше плюсов и минусов можно сделать только один вывод – взвешивать все «за» и «против» нужно в каждой конкретной ситуации отдельно. Решающими будут цели и возможности заемщика.Если клиент имеет все возможности, то выбор перед ним огромен.

Даже в этой ситуации стоит выбирать цель для инвестирования с учетом всех факторов, вплоть до развитости  инфраструктуры в районе покупки до состояния общедомовой проводки. Когда потенциальный покупатель ограничен в средствах, права на ошибку практически нет.

Распространенной ошибкой является рассмотрение только самых дешевых квартир без учета стоимости ремонта и платы за аренду, пока дом не будет сдан. Эта ошибка приводит к тому, что заемщик упускает более выгодный вариант просто потому, что не рассматривает его. И в результате – страдает и без того ограниченный бюджет. Торопиться при изучении и сравнении вариантов не стоит.

Шаг №2. получение одобрения и поиск недвижимости

Банк выносит решение, при одобрении указывает на возможную сумму кредита. В рамках этой суммы заемщик выбирает квартиру. Кредитор указывает требования к объекту, которые важно соблюдать. Обычно требования сводятся к следующим моментам:

  • год постройки дома, он не должен быть старым;
  • не допускается наличие деревянных перекрытий;
  • к квартире подведены все необходимые коммуникации;
  • есть кухня и санузел;
  • недопустимы незаконные перепланировки;
  • квартира должна быть полностью пригодной для проживания.

Выводы

Получение ипотечного займа для недвижимости, приобретенной на ипотечном рынке, является весьма дорогостоящей процедурой. Следовательно, клиент должен внимательно выбирать кредитора и приемлемые условия по кредитованию. Перед подачей документов нужно трезво оценить свои финансовые возможности, и набраться терпения для оформления такого типа займа.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.