Ипотека Сбербанка с недофинансированием

ОСАГО

Программа недофинансирования по ипотеке Сбербанка

Использование ипотеки с недофинансированием от Сбербанка выгодно заемщику в случае нехватки средств на первоначальный взнос. Это позволяет расширить выбор объектов недвижимости. Но стоит учитывать, что при увеличении суммы кредита, переплата также возрастает. Необходимо трезво оценивать личные финансовые возможности, чтобы избежать утраты средств и приобретенной жилплощади.

В случае занижения цены риск потерять деньги имеется даже при официальном оформлении дополнительных соглашений. Выполнить договорные обязательства перед Сбербанком придется при любом развитии событий. Соглашаться на условия продавца стоит только после удостоверения в надежности и получении собственной выгоды, например, скидки.

Ипотека с недофинансированием (понижением цены) – соглашаться ли на такую сделку?

Согласно законодательству, если жилая площадь находится во владении менее пяти лет, то при продаже требуется оплатить налог на добавленную стоимость в размере 13%. Учитывая, что цена исчисляется миллионами, далеко не каждый хочет отдавать в казну государства несколько сотен тысяч рублей. Избежать этого можно при помощи занижения реальной стоимости квартиры в договоре.

При совершении сделки при помощи ипотеки от Сбербанка, покупателю требуется получить сумму, равную реальной стоимости. Оформление кредита с недофинансированием осуществляется при помощи включения пункта на неотделимые улучшения жилой площади. Под критерий идеально подходит ремонт.

Завышение реальной стоимости производится в случае нехватки средств на первоначальный взнос. В зависимости от выбранного типа ипотеки, потенциальному заемщику требуется внести от 15 до 20 процентов от суммы. Риелторы идут на договоренность с оценщиком, получая заключение с завышенным размером цены.

Что такое ипотека с недофинансированием? Это ипотечная сделка, которая предполагает существенное или незначительное понижение цены объекта недвижимости относительно его рыночной (оценочной) цены. В соответствии с договоренностью между сторонами, в договоре купли-продажи отображается фактическая цена объекта (заниженная стоимость). Многие банки не придают большого значения расхождению цены недвижимости в двух документах:

  • • в ипотечном (кредитном) договоре;
  • • в договоре купли-продажи.

Выдаваемый кредит превышает цену дома, земельного участка или квартиры. «Избыточные» средства финансовое учреждение оформляет в качестве «суммы на неотделимые улучшения». Специалисты банка оформляют специальный документ — договор на неотделимые улучшения. Этот договор на регистрацию не сдается и составляется для продавца, покупателя и банка.

Получили распространение случаи, когда сумма на неотделимые улучшения в несколько раз превышает цену недвижимости, указанную в официальном договоре купли-продажи. Специалисты Росреестра при регистрации не проверяют цену договора купли-продажи, ведь законодательно заниженная стоимость объекта не является причиной для отказа в государственной регистрации права собственности покупателя.

Ипотека с недофинансированием подразумевает занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи. Подписание пакета документов должно происходить в сопровождении опытного юриста. Из нашей статьи вы узнаете основные риски недофинансирования, при каких условиях имеет смысл рассматривать вариант в принципе. Где начинается польза для каждой стороны, чтобы оправдать риск?

Ипотека Сбербанка с недофинансированием

Для ограничения спекуляций действует минимальный срок, в течение которого необходимо владеть объектом, прежде чем его можно будет продать без уплаты налога. Для недвижимости, зарегистрированной в собственности с 2016 года, этот срок составляет 5 лет, до 2016 был 3 года. Решившие продать квартиру или дом раньше этого срока, ищут способ снизить размер налога или не платить его вовсе. Многие предлагают покупателю указать в договоре заниженную сумму.

Ипотечная сделка с недофинансированием подразумевает деление общей суммы цены недвижимости на две части:

  1. цена объекта недвижимости;
  2. цена неотделимых улучшений.

При этом, первоначальный взнос может быть прописан как в первом договоре, так и во втором. На ипотеку с недофинансированием соглашается только Сбербанк.

Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи и договор на неотделимые улучшения квартиры. В государственные органы на регистрацию предъявляется только купля-продажа.

1.сначала регистрируется право Покупателя на недвижимость и залог в пользу банка (подается заявление от Продавца и Покупателя, срок регистрации 9 дней через МФЦ),

2. затем снимается Первый залог банка по письму (внимательно читайте само письмо, где банк просит погасить регистрационную запись об ипотеке — номер записи должен быть именно Ипотеки). И регистрируется новый залог на основании Договора Ипотеки и Закладной (заявление подается вместе с представителем банка по доверенности).

Отношение банков к подобному оформлению разное, от категорического отказа финансировать сомнительную схему до лояльного.

Сторона Преимущества Риски, недостатки
Для всех, кроме государства
  • возможность осуществить сделку;
  • вероятность признания сделки недействительной;
  • уголовная ответственность;
Продавец
  • необходимость вернуть деньги, если договор признают недействительным;
  • в случае проверки возможно выявление дополнительных доходов, подлежащих налогообложению;
Покупатель
  • возможность получить скидку;
  • сложности с возвратом собственных средств, в случае срыва сделки;
  • снижение суммы налогового вычета;
  • вероятность повышения процента по кредиту;
  • повышение коэффициентов по страховкам;
Банк
  • сложность возврата денег;
  • утрата права на недвижимость;
  • банк перекладывает риски на страховые компании за счет клиента;
Государство
  • поступления в бюджет от пошлин;
  • возможно, налог от части стоимости помещения;
  • удовлетворение интересов граждан;
Еще по теме  Комиссия по трудовым спорам - порядок работы и рассмотрения заявлений, способы обжалования решений

Риски часто снижаются при заключении сделки между близкими людьми с общими интересами, родственниками.

Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски. В случае существенного занижения государственные органы могут инициировать проверку. Тогда вам потребуется обосновать все суммы.

Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты… Ведь тогда она должна уплатить налог.

Для покупателя при прочих равных условиях ипотека с недофинансированием значительно проигрывает традиционной. Интерес продавца – 13% от суммы, превышающей цену покупки в прошлом. Возможные бонусы, которые частично компенсируют риски покупателя:

  • скидка покрывает разницу в процентной ставке по кредиту, страховые премии, компенсирует риски (проценты и страховки можно посчитать на калькуляторе; приемлемость попасть под уголовную ответственность требует субъективной оценки; вероятность попадания индивидуальна для каждого случая);
  • покупка эксклюзивного объекта, который на полностью прозрачных условиях не по средствам;
  • включение реального ремонта в сумму ипотеки.

Используйте безналичные расчеты. В случае разногласий в будущем вам будет проще подтвердить расчеты. Кроме традиционного перевода банки предлагают специальные услуги.

Передача денег при ипотеке в Сбербанке возможна через сервис Аккредитив. Покупатель кладет средства на счет, покупатель их получает, предъявив документ, подтверждающий исполнение обязательства по регистрации перехода права. За 2000 рублей банк гарантирует исполнение обязательств обеими сторонами, выполняет перевод без дополнительных комиссий.

Чтоб исключить спекуляцию, продумали минимальный срок, на протяжении которого требуется владение объектом недвижимости, перед тем, как продать его, исключив уплату налогов. Для объектов, прошедших регистрацию в 2016 г, упомянутый срок равен 5 годам. Если регистрация была выполнена до 2016 г., срок составляет 3 года. Чтобы каким-нибудь образом снизить величину налога или избежать его внесения, предлагают покупателям указывать в соглашении заниженную сумму.

Ссуда, которую выдают, обычно превышает стоимость дома, приобретаемой квартиры, участка земли. Излишек ссуды кредитное учреждение выдает занимающему лицу в качестве денег, необходимых на неотделимые улучшение. При этом сотрудники кредитной фирмы выполняют оформление спец. документа. Он представлен соглашением на неотделимые улучшения. На регистрацию указанную бумагу не сдают.

Ее составляют для нижеприведенных лиц:

  • покупатель;
  • продающее лицо;
  • банковское учреждение.

Ипотека Сбербанка с недофинансированием

Частыми стали ситуации, когда величина неотделимых улучшений на несколько раз выше цены приобретаемой недвижимости, которую стороны указали в соглашении купли-продажи (КП). Сотрудники, работающие в Росреестре, во время регистрации обычно не проверяют стоимость на предмет купли-продажи. Согласно закону, цена объекта (заниженная) не может рассматриваться в качестве причины для отказа в гос. регистрации права собственности покупающего лица.

Ипотека с недофинансированием представляет собой ипотечную сделку, при которой значительно или незначительно понижается цена объекта недвижимости (если сравнивать с его оценочной (рыночной) стоимостью). Стороны соглашения договариваются и вносят в договор по купле-продаже фактическую стоимость. Обычно она является заниженной.

Такие нюансы возможны как в отношении квартиры в новостройке, так и в отношении вторичного рынка.

Крупные банки рассматривают оказание такой услуги, как ипотека с недофинансированием, когда оценивающее лицо подтверждает цену недвижимости, отмеченную в соглашении по КП. Каждое кредитное учреждение сотрудничает с оценочными фирмами, прошедших уже аккредитацию и выполняющих их требования. Эти компании предоставляют банку отчет в нужном виде.

Сотрудники оценочной компании обязательно выполняют анализ технических характеристик объекта. Они выдают заключение относительно его рыночной цены. Когда стоимость жилья, которое приобретают в ипотеку, занижается участниками соглашения по личному желанию, а банковское учреждение при этом не ставят в известность, возможен отказ предоставления ссуды.

Нюансы оформления документов

Ипотека Сбербанка с недофинансированием

Официально данные манипуляции со сделкой купли-продажи являются незаконными. Однако, практика известна уже длительное время. Сбербанк не отказывает в некотором отступлении от правил с целью удовлетворения потребности клиента. При принятии решения об изменении фактов в договоре, стоит учитывать возможные риски:

  • Если цена была занижена, а сделка по каким-либо причинам расторгнута, то покупатель может получить только сумму, указанную в официальных бумагах;
  • Завышенный вариант подвергает риску продавца. Признание факта продажи недействительным влечет за собой возвращение средств покупателю;
  • Указание слишком неадекватных цифр привлечет внимание налоговых служб. Разбирательство может грозить огромным штрафом и расторжением договора.

При оформлении ипотеки с недофинансированием от Сбербанка, настоятельно рекомендуется составлять дополнительное соглашение сторон. В нем указывается реальная цена приобретаемых квадратных метров, отдельные договоренности и обязанности сторон. Бумага послужит доказательством в суде при возникновении конфликтных ситуаций между участниками, а также при проведении расследования налоговой службой.

Чтобы выбрать наиболее безопасный путь, рекомендуется получить предварительную консультацию юриста или сотрудника Сбербанка. Во втором случае процедура бесплатна. Специалист разъяснит спорные моменты, даст советы для минимизации рисков. Не обладая юридической грамотностью не стоит совершать необдуманных поступков.

С ростом рынка жилищного кредитования появился и новый термин – недофинансирование. Этот механизм позволяет избежать оплаты подоходного налога при продаже недвижимости. Далеко не все банки готовы пойти на использование подобной схемы. Сбербанк – одна из немногих финансовых организаций, выдающих кредит при сделках с недофинансированием. Недофинансирование ипотеки Сбербанка – процесс, требующий тщательного изучения. О нем и поговорим сегодня в этой статье.

Еще по теме  Депозитарий Сбербанка: условия и особенности

Как уже было сказано, вся процедура проводится для того, чтобы продавец не платил обязательный налог – 13%. Оплачивать его придется в случае, если жилье было куплено после января 2016 года и право собственности на момент продажи длится менее пяти лет. В этой ситуации налог нужно будет оплатить с сумм, превышающих 1 000 000 рублей. Это очень значительная сумма. Подробнее об оплате налога с продажи – читайте данную статью.

В случае, когда купивший квартиру решит до истечения 5 лет продать ее, обязанность по уплате налога ляжет на него.

Что касается имущественных вычетов и вычета за выплаченные проценты по ипотеке – они будут значительно меньше, чем при стандартных условиях. В качестве подтверждения расходов в налоговую службу передается договор купли-продажи и кредитный. При недофинансировании улучшения оформляются дополнительным соглашением, не подлежащем регистрации. Соответственно, сумма вычета будет рассчитываться исходя только из ДКП.

Если налоговая служба все-таки заинтересуется сделкой, то стороны должны быть готовы к проверке своих источников дохода. Налоговая может доначислить НДФЛ и применить штрафные санкции.

Решение об использовании программы недофинансирования не следует принимать, не проанализировав все возможные негативные последствия. Такие сделки приводят к тому, что государство недополучает положенные налоги, что, по сути, является нарушением закона. Прежде чем решиться на подобное соглашение, следует проанализировать получаемую выгоду и сопоставить ее с возможными рисками.

Чтобы не потерять полезную информацию, пост можно сохранить или опубликовать в социальных сетях.

Если после прочтения остались вопросы, дежурный юрист с радостью ответит на них. Для этого необходимо кликнуть по иконке в правом нижнем углу экрана.

{amp}gt;Ипотека Сбербанка с недофинансированием

В крупных банках ипотечная сделка с недофинансированием становится возможна, если оценщик подтверждает стоимость недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Каждый банк сотрудничает с профессиональными оценочными компаниями, которые прошли аккредитацию и выполняют его требования, предоставляют отчеты в нужном виде.

Многие коммерческие банки, небольшие по размеру активов, охотно соглашаются на занижение стоимости объекта, при этом выставляют свои условия заемщику. Они требуют большой размер первого взноса по ипотеке. Такие финансовые учреждения могут предоставлять ипотечный кредит по повышенной ставке.

Подозрительно низкая цена квартиры — важный фактор, который может указывать на мошеннические действия с недвижимостью, намерение заработать на доверчивости. Злоумышленники могут вступить в сговор с собственниками жилища, под любым предлогом уговорить их указать в договоре слишком низкую цену. Одновременно заключается и договор на неотделимые улучшения.

Ипотека Сбербанка с недофинансированием

Через некоторое время бывшие владельцы обратятся в суд, потребуют признать сделку незаконной, приведут справедливые аргументы, чтобы ее расторгнуть. Часто суд защищает позицию бывших собственников, удовлетворяет их требования. В результате проданная квартира вновь возвращается прежним владельцам, а покупателям полагается только фактическая стоимость.

Получить одобрение ипотеки Сбербанка с недофинансированием имеет право гражданин, соответствующий следующим критериям:

  • Находится в возрасте от 21 до 75 лет;
  • Является гражданином Российской Федерации;
  • Имеет постоянный официальный доход, позволяющий совершать ежемесячные взносы;
  • Осуществляет трудовую деятельность не менее одного года без перерыва, в том числе на последнем месте – не менее шести месяцев;
  • Не имеет задолженностей или просрочек по предшествующим кредитным обязательствам.

Следует отдельно отметить, что сделки с искажением официальных фактов подвергаются более тщательной проверки со стороны службы безопасности Сбербанка. В частности уточняются обстоятельства продажи, внимание уделяется «чистоте» объекта недвижимости. Сотрудниками могут быть истребованы дополнительные документы, подтверждающие благонадежность покупателя и продавца.

Требования к потенциальному заемщику

В крупных банках ипотечная сделка с недофинансированием становится возможна, если оценщик подтверждает стоимость недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Каждый банк сотрудничает с профессиональными оценочными компаниями, которые прошли аккредитацию и выполняют его требования, предоставляют отчеты в нужном виде.

Многие коммерческие банки, небольшие по размеру активов, охотно соглашаются на занижение стоимости объекта, при этом выставляют свои условия заемщику. Они требуют большой размер первого взноса по ипотеке. Такие финансовые учреждения могут предоставлять ипотечный кредит по повышенной ставке.

Еще по теме  Способы пополнения кредитной карты без комиссии

Кроме Сбербанка никто на такую схему занижения цены не идет.

Уклонение от подоходного налога

Ипотека Сбербанка с недофинансированием

Почему пользуется популярностью занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке? В чем заключаются «подводные камни» такого соглашения? В понижении цены недвижимости заинтересован продавец, который не хочет платить подоходный налог, взимаемый с него после реализации жилья. Он взимается в следующих ситуациях:

  • • Жилье было приобретено до 01.01.2016 г., при этом недвижимость находится в собственности меньше 3 лет. Цена продажи превышает 1 000 000 руб. Подоходный налог 13% взимается от суммы, которая превышает 1 000 000 руб.
  • • Недвижимость куплена после 01.01.2016 г., в собственности законного владельца она находилась менее 5 лет. Если сумма продажи такого объекта недвижимости превысит 1 000 000 руб., то продавцу придется заплатить 13% налога.

Покупателю не стоит соглашаться на ипотеку с недофинансированием, а продавцу не стоит предлагать ее. Вероятно, сделкой заинтересуются сотрудники налоговой инспекции. Они станут уточнять детали заключения сделки купли-продажи конкретного объекта, будут собирать всю информацию по ее проведению.

Согласно законодательству, стоимость объекта недвижимости является одним из приоритетных условий договора купли-продажи, заключаемого между сторонами. Если она не соответствует реальности, существенно отличается от рыночной цены, то в случае судебного разбирательства, признания сделки недействительной:

  • • Недвижимость перейдет бывшему владельцу.
  • • Покупатель вернет себе только ту сумму, что указана в договоре купли-продажи. Договор на неотделимые улучшения не будет иметь юридического значения.

Иногда после заключения сделки продавец отказывается сняться с регистрационного учета и произвести выселение из жилья. Это серьезное нарушение, которое причиняет существенный ущерб покупателю. Отстаивать свои интересы он может в суде, в том числе, ему предоставлено право расторгнуть договор купли-продажи.

Налоговые инспекторы доначислят подоходный налог, возьмут для расчета 70% от кадастровой цены. Заплатить налоги продавцу все равно придется, поскольку контроль за такими сделками ужесточился. Если кадастровая стоимость на квартиру не установлена на 1 января того года, в котором она продана, то специалисты налоговой службы не имеют права доначислять налоги.

Ипотека Сбербанка с недофинансированием

Помимо доначисления подоходного налога, продавцу предстоит выплатить штрафы за уход от налогообложения, внушительные пени. Их размер определяется статьей 122 Налогового кодекса. Вероятно и привлечение продавца к уголовной ответственности.

Судебная практика

Даже имея расписку от продавца о получении средств по договору на неотделимые улучшения, покупателю будет сложно отстоять свою позицию. Судебная практика в этом вопросе такова, что крайне редко получается взыскать с продавца денежную компенсацию за расходы, произведенные на неотделимые улучшения.

В соответствии со статьей 133 ГК РФ, «неотделимые улучшения» будут являться составной частью жилья. Занижение стоимости — это верный признак притворной сделки, которая только создает видимость, прикрывает условие о цене договора и вводит все стороны в заблуждение. Налоговая служба заинтересуется подозрительно низкой ценой объекта недвижимости, указанной в договоре.

Не стоит полагаться на честность покупателя

Если передача денег при ипотеке в Сбербанке или другом финансовом учреждении осуществляется без применения индивидуального банковского сейфа, то существенно возрастают риски продавца. При неполной сумме договора покупатель может заплатить продавцу только фактическую стоимость жилища, зафиксированную в договоре. После заключения соглашения о купле-продажи продавец оформляет несколько расписок:

  1. • о получении полной суммы средств, указанной в договоре купли-продажи;
  2. • о получении средств на неотделимые улучшения.

Сумму фактической стоимости недвижимости продавец обычно получает до перехода права собственности на недвижимость. Если не используется сейфовая ячейка при расчете с покупателем, то деньги на неотделимые улучшения продавец получает после регистрации сделки в соответствии с нормами законодательства. Существует вероятность, что покупатель не выполнит договоренности, заплатит только фактическую цену, которая фигурирует в договоре.

Если приобретается квартира по пониженной цене, то покупатель упускает финансовую выгоду. Он сможет оформить налоговый вычет лишь с заниженной цены жилья, которая указана в договоре купли-продажи.

Ответы на вопросы читателей

Вопрос: Здравствуйте! Если сделка при покупке квартиры в ипотеку (вторичку) будет с занижением цены и будет доп.соглашение (на сумму налички) с какой суммы я смогу получить налог? Общей или только с той, что в договоре купли-продажи?

Ответ: Здравствуйте, налоговый вычет можно получить с договора купли-продажи. Доп.соглашение в налоговую предоставлять нельзя. Не просто же так сумма разбивается на два договора.

На сумму вычета, которую сейчас недополучите с покупки, можно подать при покупке следующей недвижимости. Как получить налоговый вычет при покупке второй квартиры — описано в другой статье.

Ипотека с недофинансированием экономит продавцу 130 тысяч рублей с каждого миллиона, не указанного в цене недвижимости. Злоупотребление правом чревато штрафами, уголовной ответственностью. Согласие покупателя на подобную сделку «за спасибо» легкомысленно и недальновидно, справедливым будет требование существенной скидки. Подписание договора купли-продажи с незнакомым человеком несет в себе чрезвычайно высокие риски.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.