Тема недели: Рефинансирование ипотеки: а есть ли смысл?

ДТП

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

Договор на новый ипотечный кредит обычно содержит в себе, во-первых, отсылки к первоначальному договору (реквизитам договора, ключевым условиям – сумме, сроку и т. п.) и прямое указание на то, что его целью является рефинансирование.

А, во-вторых – подробные данные об объекте недвижимости (адрес, метраж, основания возникновения права собственности), позволяющие однозначно определить, что кредит относится к тому же самому объекту. Этих данных вполне достаточно для того, чтобы подтвердить налоговой, что Вы финансируете один и тот же объект недвижимости.

Законом не установлено ограничений в отношении количества кредитов (кредитных договоров), по которым предоставляется вычет, но есть ограничение как раз по количеству объектов недвижимости, в отношении которых имеет право на вычет один и тот же человек (только по одному объекту).

То есть до тех пор, пока Вы можете доказать, что новый кредит относится к тому же самому объекту, по которому Вы получали вычет ранее на основании предыдущего кредитного договора, вычет Вы получите, и вопросов у налоговой возникнуть не должно. В противном случае Вы вправе привлечь юриста для защиты своих интересов, так как закон на Вашей стороне.

6 шагов для рефинансирования кредита на квартиру

Рефинансирование ипотеки

Приобретая квартиру по ипотечной программе, гражданин соглашается на условия банка. Если со временем заемщик найдет новый банк с более выгодной процентной ставкой, можно провести процедуру рефинансирования ипотеки.

Для рефинансирования заключается новый кредитный договор с новым банком, гражданин получает кредит для погашения ипотеки.

В соответствии с действующим на территории РФ законодательством, перекредитование не лишает заемщика прав на получение налогового вычета. Гражданин сможет получить деньги при условии юридически верного оформления документации о рефинансировании.

Для оформления налогового вычета необходимо предпринять следующие действия:

  1. Заключить договор рефинансирования кредита. Важно проконтролировать, чтобы в договоре была закреплена цель получения денежных средств – перекредитование (рефинансирование) ипотеки.
  2. Обратиться в отделение налоговой службы по месту регистрации со стандартной для получения вычета документацией и копиями первого кредитного договора, а также нового кредитного договора о рефинансировании со вторым банком.

Получение налогового вычета на объекты недвижимости, приобретенные до 1 января 2014 года и после этой даты, производится по разным правилам.

Это происходит потому, что в 2014 году в налоговое законодательство были внесены изменения, касающиеся порядка и условий предоставления имущественных вычетов гражданам.

В первом случае у гражданина есть право на получение вычета только по одному объекту недвижимости, во втором случае – по нескольким: при условии, что гражданин не использовал право на получение налогового вычета до 2014 года.

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Могу ли я вернуть переплаченные проценты при досрочном погашении?

В письме Минфина от 6 июня 2017 года даются четкие разграничения о том, что есть рефинансирование с сохранением права на получение налогового вычета, а что таковым не является.

Реальным отличием будет целевое использование денежных средств по рефинансированию. Если в договоре на рефинансирование есть ссылка на предыдущий ипотечный кредит, то ограничений на получение налогового вычета нет.

При отсутствии соответствующей ссылки это считается нецелевым использованием, и налоговый вычет получить нельзя.

Тема недели: Рефинансирование ипотеки: а есть ли смысл?

Рефинансирование ипотечного кредита не лишает возможности получить налоговый вычет на покупку жилья.

Если Вы еще не пользовались данным правом, то в таком случае можно вернуть часть потраченных средств при условии уплаты в бюджет соответствующих налоговых отчислений в виде 13%.

Для этого Вам необходимо подать документы на квартиру, 2-НДФЛ и декларацию в налоговою инспекцию по месту регистрации.

Налоговый вычет на приобретенную недвижимость ценой до 2 млн рублей в принципе никак не зависит от кредита и его рефинансирования.

Если рассматривать налоговый вычет, предоставляемый на сумму уплаченных процентов, то в первой редакции закона описано, что при рефинансировании в банке налоговый вычет сохраняется.

Встает вопрос о спорности слова «банк» в формулировке предложения, описывающего льготы при рефинансировании, так как во всех остальных местах описаны «любые кредитные организации, выдающие займы или кредиты».

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

Как получить налоговый вычет, купив квартиру?

Соответственно, налоговый вычет предоставляется на уплаченные проценты по займам и кредитам даже после рефинансирования в небанковской структуре, например в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию.

При этом на запрос 2017 года налоговая служба Московской области ответила, что рассматривается только возмещение процентов по кредитам, рефинансированным в банках, а так как АИЖК банком не является, то проценты возмещаться не будут.

Получается, что разные налоговые службы по-разному читают один и тот же закон, и, рефинансировав кредит в государственной, крупнейшей в стране ипотечной организации (АИЖК), созданной для кредитования банков и поддержания ипотечного рынка, Вы можете из-за нежелания какого-то налогового чиновника вникать в проблему, остаться без Вашего законного права на возмещение подоходного налога с уплаченных Вами процентов по ипотечному кредиту. АИЖК, в свою очередь, говорит о том, что ни одного отказа в возмещении процентов еще не было, и они разбираются в ситуации.

При рефинансировании ипотечного кредита право на получение налогового вычета сохраняется: налоговый кодекс дает четкий ответ на этот вопрос. Налогоплательщику предоставляется имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования.

При этом право на получение налогового вычета в размере фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение недвижимости сохраняется.

Пояснить это можно достаточно просто: при рефинансировании ипотечного кредита, несмотря на то что документально меняется цель кредита (с приобретения жилья на погашение (рефинансирование) ранее предоставленного кредита), по сути происходит замещение одного кредита средствами другого кредита, без изменения конечной цели использования денежных средств – приобретения недвижимости.

Еще по теме  Какие банки занимаются рефинансированием кредитов

При этом из условий заключаемого кредитного договора должно следовать то, что новый кредит предоставляется для целей погашения кредита, ранее предоставленного на приобретение недвижимости (формулировки у каждого банка индивидуальны и могут отличаться). Также можно рекомендовать заемщикам заранее уточнить в УФНС требования к составу документов, которые необходимо предоставить для получения вычета по уплаченным процентам, если ипотечный кредит был рефинансирован.

Для россиян покупка жилья — это знаменательное событие, которое не всегда проводится за счет собственных средств. Единственным выходом становится ипотека, то есть банковский кредит, с помощью которого приобретается недвижимость.

Если с возвратом займа возникают проблемы, клиент может запросить рефинансирование в другом учреждении, таким образом, взяв еще один кредит на выплату первоначального.

Поскольку за приобретение жилья можно получить послабления в сфере сборов, следует разобрать, полагается ли налоговый вычет при рефинансировании ипотеки и что необходимо, чтобы запросить его.

Основные термины

Под вычетом следует понимать вариант возврата налога, который государство взимало ранее при определенных обстоятельствах.

К примеру, если человек получает имущество или образование, он может вернуть от государства часть налога, который был уплачен, поскольку для правительства выгодно поддерживать подобные траты.

Кроме того, человек имеет возможность попросту не уплачивать налог, пока не будет достигнута сумма для возврата, обычно это принимается при получении регулярных доходов, к примеру, в рамках оплаты труда.

Плюсом подобных предложений является возможность взять кредит под процент ниже, чем существовал до этого, а также объединить несколько займов в один.

Таким образом, человек вполне может обзавестись выгодными условиями возврата и снизить итоговую переплату.

Виды вычетов

Рефинансирование ипотеки и налоговый вычет 2019 года возможны, когда человек приобретает квартиру в формате займа. Не имеет значения, что деньги на это выдаются банком, в этом случае гражданин тоже может вернуть уже перечисленный налог.

Следует учитывать и шанс запросить выплаченные проценты, но данное условие действует, только если займ изначально предназначался для получения в собственность недвижимого имущества.

При ипотеке нужно учитывать, что налоговый вычет при проводимом рефинансировании ипотечного кредита имеет максимальный порог. С покупки жилья можно вернуть 260 000 рублей, а с уплаченных процентов — 390 000 руб. Таким образом, максимальной суммой, которую допустимо получить в качестве возврата государственного сбора, будет 650 тысяч рублей.

При рефинансировании иногда можно рассчитывать на возврат налогового вычета

Рефинансирование является таким же поводом для получения возврата уплаченных в казну сборов, как и первоначальный кредит. Поэтому можно сказать, что при рефинансировании ипотеки положенный налоговый вычет сохраняется. Но следует учитывать, что для этого новый займ должен оформляться для цели в виде погашения ипотеки.

Главные ошибки заемщика

Сложно устоять перед предложением снизить расходы на процентную переплату, если менеджер банка сообщает, что кредит предварительно одобрен и осталось подписать пару бумаг. Не стоит принимать такие решения в спешке – разумным станет подвергнуть анализу каждый пункт предлагаемых условий рефинансирования. Подписывать новый контракт с кредитором можно при полной уверенности в отсутствии ошибок при переоформлении.

Сомнительная выгода

Рефинансирование не дает гарантии, что ставка будет ниже, чем текущий действующий процент. Если разница в ставке не превышает 2%, говорить о выгоде при переходе на кредитование в новый банк нет смысла. Процентная прибыль обнуляется с учетом:

  • расходов на переоформление кредита;
  • уплаты комиссий, штрафов;
  • дополнительных платежей, сопровождающих закрытие первоначального кредита.

Имеет ли смысл отказываться текущему кредитору, если новые условия экономически нецелесообразны?

Подписывая новый кредитный договор, тщательно изучают указанные в соглашении пункты. Банк, рефинансировавший кредит, вправе выдвинуть дополнительные условия, при которых возможно предоставление выгодных процентов. Зачастую такой опцией становится приобретение личной страховки через дочернюю компанию той же финансовой структуры.

Ипотечные заемщики, найдя программу рефинансирования на 2-3% ниже, чем по текущему кредиту, столкнутся с необходимостью обязательного переоформления ряда важных бумаг, включая оценку кредитной квартиры и перезаключение страхового договора. При сравнении действующей и будущей программы рефинансирования учитывают:

  • расходы на оценку жилья, иного залогового обеспечения;
  • оплату новой страховки объекта залога.

Конечно, законодательство оставляет лазейку, при которой средства, потраченные на страхование, могут вернуться страхователю после отказа от услуг в течение первых 5 дней. Однако применение «периода охлаждения» грозит испорченными отношениями с новым кредитором, который после отказа от страховки вправе пересмотреть процентную ставку по кредиту.

И снова при подсчете итоговой экономии потребуются арифметические расчеты. Большинство программ кредитования применяют аннуитетную систему платежей, при которой платеж остается неизменным на протяжении всего периода погашения, однако основные выплаты первой половины срока направлены на уплату банку процентов, когда тело кредита снижается незначительно.

Если с прежним кредитором в процессе длительного сотрудничества уже выработаны определенные правила взаимодействия, то при рефинансировании возникает потребность тщательной оценки условий – возможно, в предложенном договоре содержатся более жесткие штрафные санкции за просрочку по кредиту или взимается комиссия за обслуживание карты, через которую происходит зачисление на кредитный счет.

Обсуждая условия предстоящего контракта, менеджер может в последний момент упомянуть о том, что ставка рефинансирования будет действовать только при условии выполнения определенных требований банка. Например, к таким условиям относится немедленное погашение предыдущего кредита и получение справок, подтверждающих закрытие.

На предъявлении подтверждающей справки отводится срок до 30-45 дней, период оформления подобной справки в Сбербанке – 30 дней, Бинбанк требует 45-дневного срока. Несложно подсчитать, что в случае непредвиденной ситуации заемщик рискует не успеть получить нужные документы об отсутствии финансовых претензий и закрытии ссудных счетов.

Доверительные отношения с банком выстраиваются годами успешного кредитования и использования депозитных программ. Когда клиент сообщает о намерении досрочно вернуть кредитные средства, данная новость однозначно воспринимается как негативный фактор, лишающий банк запланированной прибыли. Когда заемщик спустя год повторно обратится в кредитную структуру, не стоит удивляться отказу в сотрудничестве.

Еще по теме  Чем отличается реструктуризация от рефинансирования

Одно досрочное погашение может перечеркнуть многолетнее партнерство с банком. Ошибкой станет не воспользоваться шансом попытаться переоформить кредит в том же банке, ссылаясь на веские причины ухудшения платежеспособности либо представив информацию о готовности другого кредитора дать лучшие условия по рефинансированию. Даже в случае отказа вы будете знать, что честно пытались сохранить партнерство, использовав все способы.

Собираясь через рефинансирование досрочно погасить «неудобный» заем, следует быть готовым к прохождению длительной процедуры с дополнительными расходами. Чтобы компенсировать недополученную процентную прибыль, многие банки, не имея права запретить досрочное погашение, выдвигают ряд условий для погашения, включая штрафы за нарушение графика выплат.

Программы рефинансирования часто позволяют консолидировать долги по нескольким кредитам, предлагая использовать 1 заем в качестве основного к погашению, а по остальным – выделяя увеличенный лимит, который далее заемщик будет расходовать по своему усмотрению. Соблазн воспользоваться «легкими деньгами» на удовлетворение иных потребностей велик, но не стоит забывать, что повышенный кредитный лимит влечет увеличение обязательств, а значит, увеличивает финансовое бремя платежей.

При согласовании суммы, которую необходимо перечислить для погашения текущего кредита, не избежать проблем с правильным расчетом задолженности перед банком. Уточняя долг на момент перечисления средств, следует учесть, что деньги будут зачислены на кредитный счет спустя некоторое время. Если средства поступили в банк день спустя, будет начислен процент за прошедший период.

Так как заранее точную сумму задолженности на конкретный день погашения банк не сообщает, есть риск, что после перечисления заемщику придется доплачивать средства для закрытия кредита. Ошибкой станет не учитывать процент, набежавший за срок, пока перечисление от одного банка поступает на кредитный счет другого кредитора.

Когда выбор правильный

Если процентная ставка по кредитному договору серьезно превысила актуальные ставки, рефинансирование поможет привести в соответствие выявленный дисбаланс. Главное, при подсчете экономии учесть связанные с переоформлением расходы: доплаты, штрафы.

Отвечая на вопрос, в каком банке лучше рефинансировать ипотеку, следует тщательно обдумать все имеющиеся варианты. Первое, что необходимо сделать до замены кредитора, – попробовать договориться о новых условиях в текущем финансовом учреждении. Сохраняя успешный опыт сотрудничества, обе стороны остаются удовлетворены:

  • банк сохраняет процентную прибыль по кредиту;
  • заемщик подтверждает свою лояльность и приверженность одному кредитному учреждению, переходя в ранг постоянных надежных клиентов.

Учитывая негативный опыт ошибок, накопленный за время действия программ рефинансирования, можно сделать выводы о целесообразности кредита, если происходит объединение нескольких долгов в разных банках, полученных недавно, а предстоящая сделка не влечет расходов, превышающих экономию по процентной переплате.

Налоговый вычет при рефинансировании ипотечного кредита

Ипотека – кредит долгосрочный. По разным причинам люди проводят рефинансирование, уходя из одного банка в другой.

Самый частый вопрос, возникающий у таких заемщиков, как быть с налоговым вычетом при рефинансировании ипотеки, если его уже начали выплачивать в предыдущем банке. Ведь такой возврат можно получить только раз в жизни.

Неужели вместе с проведением рефинансирования заемщик теряет право на законное возмещение части выплаченной суммы?

Налоговым кодексом РФ определено, что любой гражданин, выплачивающий налоги имеет право получить налоговый вычет с расходов, связанных с покупкой жилой недвижимости. Впрочем, при строительстве жилого дома это право за гражданином также сохраняется.

Более того, помимо возврата части от стоимости недвижимости, собственник имеет право на возмещение части процентов, если эта самая собственность была приобретена в ипотеку. Все эти права гражданина РФ прописаны в статье 220 НК.

Но есть небольшая оговорка. Размер налогового вычета имеет ограничения – он выплачивается лишь с двух миллионов от стоимости покупаемой квартиры. При этом воспользоваться правом на налоговый вычет можно в любое время после получения свидетельства на право собственности.

Итак, сколько же составляет налоговый вычет на квартиру? С максимальной суммой для расчета вычета мы определились – два миллиона. Сумма выплаты равна 13 % от этого объема. Она равна 260 тысячам рублей. Именно на эту сумму может рассчитывать любой собственник квартиры.

Выплачивается данная сумма с уплаченных за год налоговых вычетов от зарплаты, а так как далеко не у каждого доход позволяет получить всю эту сумму единым платежом, то чаще всего данная выплата длится несколько лет.

Так, если за год с заемщика удерживают в среднем налогов на общую сумму в 90 тысяч, то получить положенные 260 тысяч он сможет не меньше, чем за три года. Впрочем, никто не мешает ему подать документы на вычет сразу за три года, но сделать это можно только через три года после покупки квартиры.

Сидоров В.В. приобрел жилой домик общей стоимостью в 3 млн. рублей. Налоговый вычет на эту недвижимость составит ровно 260 тыс. рублей (с двух миллионов). Но так как Сидоров В.В. нигде не официально не трудоустроен, то получить налоговый возврат в виде причитающихся ему нескольких тысяч сотен рублей он не сможет. По крайней мере до тех пор, пока официально не устроится на работу.

рублей налогов, то получать причитающуюся сумму он может на протяжении четырех лет.

Другой вариант, Сидоров через четыре года после приобретения недвижимости подает заявление на получение налогового вычета сразу за четыре года и получает всю полагающуюся сумму.

От максимального предела в 260 тысяч Сидоров получил лишь часть денег, поэтому в случае покупки другого жилого помещения он сможет еще раз подать на налоговый вычет. В этом случае он сможет получить не более 65 000 рублей. Именно такая сумма от максимального размера осталась после получения Сидоровым выплат в первый раз.

В том случае, если недвижимость была приобретена супругами, то на налоговый вычет могут подать оба. При этом не имеет значения, на кого из них оформлена собственность. По семейному кодексу, все, что было приобретено в законном браке является совместной собственностью обоих супругов.

Еще по теме  Можно ли взять вторую ипотеку не погасив первую

Так как максимальный вычет на каждого человека выплачивается не более чем с 2 млн. рублей, то супруги смогут получить возврат в общей сложности с 4 млн. рублей.

Пример: Супруги Ивановы купили квартиру стоимость в 3,5 млн. рублей. Значит, суммарно они смогут получить 455 000 рублей. Именно эта сумма равна 13 % от стоимости квартиры.

Не последнее значение в начислении налогового вычета играет дата покупки недвижимости. Если покупка была совершена после 1 января 2014 года, то супруги сами могут распределять долю получаемого вычета, главное, чтобы сумма выплат соответствовала предельному максимуму.

На квартиры, приобретенные до 2014 года, распространяется другой регламент. Если недвижимость была куплена за 3,4 млн. рублей, каждый из супругов мог получить возврат с 1,7 млн. рублей. Повторно заявиться на налоговый вычет уже нельзя. Поэтому больше супруги Ивановы получить налоговый вычет не смогут.

При этом до 2014 года не имело значения, за сколько была куплена недвижимость. Даже если за нее было выплачено 6 млн. рублей, возврат оформлялся на всю сумму в равных долях на каждого супруга.

С 2014 года был введен лимит на те самые 2 млн. рублей. Превысить этот порог нельзя. Так, купив недвижимость стоимостью хоть в 10 млн. собственник сможет вернуть лишь вычет с 2 млн. рублей.

Налоговый вычет полагается не только со стоимости квартиры, но и от суммы выплаченных процентов. А так как недвижимость часто приобретается в ипотечный кредит, то такой вычет также довольно актуален. Но нужно понимать, что возврат делается не со всей суммы ипотеки, а лишь с уплаченных процентов. Сумма выплат соответствует все тем же 13 %.

Например: Сидоров В.В. оформил ипотеку на покупку квартиры. Полная стоимость квартиры вместе с процентами составляет 5,5 млн. рублей.

За год счастливый обладатель новенькой недвижимости выплачивает 650 тыс. руб. основного долга и 450 тыс. руб. процентов.

Ежегодно можно делать возврат только на 13% от реально уплаченных процентов, что в случае с Сидоровым составит 58,5 тыс. руб.

Порядок получения налоговых выплат с процентов также изменился после 2014 года.

До указанной даты возврат на проценты по ипотеке можно было заявить только на ту квартиру, с которой был получен вычет за основную стоимость самой недвижимости.

В 2014 году этот порядок был изменен. Теперь собственник может получить налоговый вычет от стоимости одной квартиры и получить возврат с процентов с другой купленной им квартиры.

Но 2014 год принес не только положительные перемены, не обошлось без минусов. Так, если прежде заемщик мог ежегодно подавать на налоговый вычет и получать причитающиеся ему 13% от реально уплаченных процентов, то начиная с 2014 года на эту сумму тоже вышло ограничение. Теперь можно вернуть процент лишь с 3 млн., то есть не больше 390 тыс. рублей.

Заметим, что решающим здесь будет не срок регистрации прав собственности на недвижимость, а дата подписания ипотечного договора. Это особенно важно для тех, кто приобретал квартиру при помощи долевого строительства.

Ведь в этом случае сначала был заключен ипотечный договор, а уже после введения объекта в эксплуатацию собственник получил на руки документ, подтверждающий его права на данные квадратные метры. Так, если договор ипотечного кредитования был подписан до 2014 года, то расчеты буду проводиться по ранее существующему правилу.

По новому регламенту вернуть вычет с процентов можно только с одной квартиры. Так, даже если за все годы ипотеки собственник не успел получить причитающиеся ему 390 тыс. рублей, получить оставшиеся выплаты с другой ипотеки ему уже не удастся.

Погашение ипотеки, процесс длительный. Часто он затягивается на десятилетия. За это время меняется экономическая ситуация в стране. Процентные ставки по кредитам то возрастают, то, наоборот, падают вниз. В 2019 году наметилась именно такая тенденция, и ипотека, взятая пять лет назад, выглядит невыгодно на фоне современных предложений.

Многие заемщики, в поисках выгоды, стараются перекредитоваться, взяв новую ипотеку. Такое решение позволяет снизить сумму текущего долга или уменьшить ежемесячный платеж.

Другой вариант перехода заемщиков из одного банка в другой – ЦБ отзывает лицензии у банков с плохой репутацией. В результате кредитные обязательства продаются с торгов сторонним финансовым организациям. Впрочем, сами банки также могут проводить подобные процедуры, продавая кредитные обязательства коллегам.

Пугаться такого поворота событий не стоит. Но вот, что многим непонятно, можно ли получить налоговый вычет после рефинансирования ипотеки, особенно если собственник уже начал получать данную выплату по предыдущему кредитному обязательству?

На деле пугаться рефинансирования не стоит ни в первом, ни во втором случае. За каждым собственником, попавшем в такую ситуацию, сохраняется право налоговый вычет.

Первое, что нужно знать заемщику, второй договор ипотечного займа напрямую отсылает к первоначальному документу. Где четко прописаны дата взятия ипотеки, ее сумма, срок кредита и прочие ключевые моменты. Также в новом документе обозначено, что это не новое кредитование, данный договор лишь подтверждает факт рефинансирования.

Второе, что в обязательном порядке прописывается в новом договоре: адрес, недвижимости, ее метраж, значится и документ, на основании которого возникло данное право собственности. Все эти данные однозначно позволяют сделать вывод, что новый кредит относится все к той же недвижимости, а не несет целью приобретение новой жилплощади.

Более того, даже если за годы выплаты ипотеки заемщик будет неоднократно менять банк, вычеты по процентам ему все равно будут положены. И налоговая не в праве ссылаться на этот факт как повод для отказа в причитающихся возвратах.

Чтобы в дальнейшем не возникло проблем в период оформления налогового вычета при рефинансировании ипотечного кредита, при повторном подписании договора важно обратить внимание на следующие моменты. В новом ипотечном документе обязательно должен быть прописан адрес приобретенной вами недвижимости.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.