Как посуточно сдавать квартиру в аренду официально, безопасно, самостоятельно и через агентство

ДТП

Общие сведения

Многие люди по тем или иным причинам бывают проездом в разных городах – командировка, приезд навестить родственника, проходящего лечение именно в этой местности, попросту путешествуют и не желают проживать в гостиничном номере по личным соображениям. Для таких индивидов становится актуальным предложение посуточного жилья.

Какой же срок считается краткосрочным? Как правило, это временной промежуток от нескольких часов до одного месяца (поскольку более длительный период считается уже помесячной сдачей). Действующее законодательство не ограничивает обладателей по времени сдачи в эксплуатацию.

Однако такие действия предполагают получение владельцем доходов с недвижимости, а, следовательно, и необходимость уплаты подоходного сбора в 13% раз в налоговый период. Избежание перечислений в государственную казну чревато негативными последствиями для арендатора.

Отношения арендодателя и квартиросъемщика при краткосрочной аренде регулируются следующим законодательными документами актами:

  • Гражданский кодекс РФ глава 35 часть 2 – положения закона относительно посуточной аренды.
  • Гражданский кодекс РФ статья 617 – положения закона относительно составления и подготовки договора найма жилых помещений.
  • Гражданский кодекс РФ статья 672 – положение закона относительно установлении платы за жилье.
  • Гражданский кодекс РФ статья 683 – положение закона относительно установления срока найма жилого помещения.

Посуточная аренда сопряжена с рядом сложностей и трудностей, о которых стоит знать заранее:

  • Постоянная смена жильцов ведет к быстрой порче мебели, техники, возникновению необходимости ремонта, а то и пропаже отдельных предметов быта и интерьера. Обезопасить себя от подобных ситуаций возможно при заключении договора найма помещения.
  • Непостоянство дохода с аренды квартиры, так как на спрос сильное влияние оказывается сезонность, популярность города, местоположение района на карте города и так далее. Популярность такой вид аренды будет пользоваться в городах с населением от полумиллиона, а так же в городах, ценных с исторической или туристической точки зрения. В крупных городах спрос на посуточную аренду увеличивается в период вступительных экзаменов в ВУЗах, кроме того такой услугой часто пользуются граждане, приехавшие в город в поисках работы или отправленные в командировку по работе. В туристических местах спрос возрастает в период летнего отпускного сезона или, наоборот, зимнего, если курорт горнолыжный.
  • Необходимы затраты времени на уборку помещения после жильцов, на стирку постельных и ванных принадлежностей, на сам процесс заселения и выселения постояльцев.
  • Проблемы с соседями. Посуточно квартиры часто снимают для того чтобы отметить тот или иной праздник, постояльце редко задумываются о соблюдении тишины и интересов соседей. Такое поведение чревато проблемами с соседями, а иногда и с полицией.
  • Нужно быть готовыми к постоянным звонкам, в том числе и ночью, а также готовыми в любое время суток заселить постояльцев или забрать у них ключи.

В наиболее удачные месяцы квартира может быть сдана срок до 20 дней. Не сложно рассчитать выгоду от посуточной аренды, при сдаче квартиры посуточно доход может быть за 20 дней порядка 30-40 тысяч рублей, а при сдаче постоянным жильцам можно было бы выручить 15-20 тысяч рублей.

Как посуточно сдавать квартиру в аренду официально, безопасно, самостоятельно и через агентство

Средняя стоимость суток проживания в квартире колеблется в пределах 1000 – 2000 рублей в зависимости от населенного пункта, состояния квартиры и наличия бытовой техники. Для того чтобы точно определиться с ценой на сдаваемую квартиру стоит промониторить рынок, изучить предложения конкурентов на сайтах, прозвонить несколько из них, узнать условия, которые они предлагают. Важно помнить о том, что ваши расходы еще будут увеличены на размер коммунальных платежей, поэтому рационально их сразу заложить в стоимость жилья.

Еще по теме  Проверка административных штрафов человека

Для привлечения постоянного потока клиентов не обойтись без решения вопросов, связанных с рекламой квартиры. Все эти расходы стоит сразу заложить в цену на квартиру. Кроме того, можно включить расходы на услуги по уборке квартиры и расходы на оплату налога.

Зачем сдавать квартиру легально

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи. Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение. Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка. Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Возможные квартиросъемщики

Как сдавать жилье посуточно и с чего следует начать? Какие есть правила сдачи жилплощади? Однако прозвучавшие вопросы становятся второстепенными перед дилеммой самостоятельно заняться поставленной задачей или через агентство. Выбор остается за владельцем. Но, прежде чем принимать решение, надлежит взвесить все плюсы и минусы и того, и другого варианта, просчитать развитие событий и прочее.

Разный контингент людей арендуют жилплощадь под различные цели и время. Так, на несколько часов аренда пользуется спросом обычно у пар, не имеющих собственного жилья или проживающих в плохих условиях, а также в случае адюльтера. На таких клиентах владелец, а вместе с ним и агенты, могут заработать неплохие суммы денег, поскольку такой тип сдачи стоит дороже, чем посуточно.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности. Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника). Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Еще по теме  Путевой лист 2020 – образец заполнения, скачать форму, бланк

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Выяснить нюансы🏠

Если арендаторы намерены жить в вашей квартире больше 90 дней, у вас есть два пути:

  1. Оформить им временную регистрацию.
  2. Сообщить в Управление по вопросам миграции МВД, что у вас проживают граждане без регистрации по месту пребывания.

Если этого не сделать, вам грозит штраф в 2–3 тысячи рублей или в 3–5, если речь идёт о Москве. Исключение — если у квартирантов есть постоянная регистрация в этом же регионе. Тогда делать ничего не нужно.

Временная регистрация очень облегчает жизнь арендаторам. Проще получить медицинскую помощь, найти работу и так далее. А собственнику практически ничего не стоит её сделать: достаточно сходить с квартиросъёмщиком в МВД и подтвердить ваше согласие или оформить соответствующую бумагу у нотариуса.

Есть нюансы относительно квартиросъёмщиков с детьми. Арендатор с временной регистрацией может оформить её и для своих детей — уже без вашего согласия. Но это позволяет им только проживать в квартире, пока не закончится срок временной регистрации. Так что есть смысл в том, чтобы этот период совпадал с указанным в договоре аренды.

Число зарегистрированных жильцов может повлиять на размер квартплаты: вырастут счета за электричество, газ и воду, но только если нет счётчиков. Если они есть, ничего не изменится.

Для собственника временная регистрация практически не имеет значения — до тех пор, пока не начнутся проблемы. Если придётся разбираться с арендатором в суде, это будет подтверждением, что человек действительно проживал в квартире.

Какие документы нужно оформить?

После решения вопроса с привлечением постояльцев стоит задуматься и над вопросами документального оформления отношений. Текст договора о посуточном найме жилья будет несколько отличаться от текста договора о долгосрочной аренде. Шаблоны и бланки договора можно найти в интернете и переделать под себя или воспользоваться уже готовыми. Договор краткосрочного найма жилье не требует нотариального заверения.

  • Персональные данные сторон, включая данные паспорта и адрес постоянной регистрации по документам,
  • Описание объекта недвижимости, включая юридический адрес и цель аренды – срок сдачи квартиры,
  • Стоимость аренды за сутки и общая, если имеет место быть аренда на более длительный срок,
  • Порядок заселения. Стоит указать точное время заселения постояльцев и точное время, когда они должны освободить помещение,
  • Ответственность каждой стороны, в том числе ответственность квартиросъемщика за целостность квартиры и предметов быта,
  • Права и обязанности сторон, в том числе и обязанности квартиросъемщика возместить причиненный ущерб и понесенные убытки, и обязанности арендодателя предоставить квартиру в заявленном в описании объекта состоянии.
  • Сумма залога. Наличие залога еще один способ обезопасить себя от неожиданных последствий пребывания квартирантов. Сумма залога обычно равна общей сумме оплаты за весь период проживания.
  • Порядок расторжения договора. В договоре стоит указать условия, при которых договор расторгается той или иной стороной. Как правило, это выражается фразой «сделка может быть расторгнута при нарушении любого условия данного соглашения».
  • Дата составления документа и подписи сторон с расшифровкой.
Еще по теме  Правила пожарной безопасности на предприятии

Что нужно делать, когда человек проживает в квартире

Заключить договор

Выяснить нюансы🏠

Платить налоги

Как посуточно сдавать квартиру в аренду официально, безопасно, самостоятельно и через агентство

Ежегодно до 30 апреля необходимо подавать в налоговую службу декларацию по форме 3‑НДФЛ. В ней вы указываете все доходы за предыдущий год, в том числе и деньги от сдачи квартиры. Необходимо приложить договор аренды и документы, подтверждающие получение средств, — расписки или выписку из банка.

Учтите, что, если плата за коммуналку включена в стоимость аренды, с этой суммы тоже придётся платить НДФЛ. Так что есть смысл в договоре разделить эти два платежа и принимать их двумя переводами.

Как обезопасить принадлежащую собственность?

Вселяясь на короткий промежуток времени, люди относятся к имуществу крайне небрежно. И это стоит учитывать еще при составлении соглашения. Нужно быть готовым к любому исходу и следует предварительно обезопасить свое имущество и недвижимость от незначительной порчи до вплоть уничтожения.

Многие обладатели квартир опасаются подделки ключей и последующего обворовывания. Защитой может послужить копия удостоверения личности. Вряд ли найдется тот, кто рискнет ради наживы своей свободой, заведомо зная, что личность уже известна владельцу. Для поддельных документов и работы мошенников на таком уровне, чистка чужой квартиры довольно мелкое дело, на которое никто не пойдет.

Также от копирования ключей может обезопасить установление электронного замка с кодом, который можно сразу поменять на другой. Но проще иметь в наличии две двери – входную с произвольно закрывающимся замком и внутреннюю. А выдать ключи только от внутренней.

Как посуточно сдавать квартиру в аренду официально, безопасно, самостоятельно и через агентство

ВАЖНО !!! Взятие залоговой суммы в основном считается весомой гарантией для возврата ключей и сохранности имущества. Объем такой суммы обусловлен качеством и комплектностью сдаваемого в аренду жилья. Обычно залог предполагает несколько тысяч рублей.

В последнее время стала распространяться практика страхования имущества. Этим занимается непосредственно сам владелец и, соответственно, вносит оплаты страховщику. Однако при сдаче недвижимости может компенсировать расходы посредством включения определенных сумм в итоговую стоимость.

Взимание залога и прочие моменты совершенно нормальное явление при сдаче недвижимости на короткий срок. Поскольку человек отдает в пользование дорогостоящую собственность и должен быть уверен в ее возврате в целости и сохранности.

Что запомнить

  1. Легализовать сдачу жилья в аренду несложно.
  2. У государства много способов заставить вас заплатить налоги, так что велик риск «попасться» на нелегальной сдаче жилья.
  3. Платить налоги — нормально.
  4. Правильно оформленные документы защищают и вас, и квартиросъёмщика.
  5. Оформляя временную регистрацию жильцам, вы практически ничем не рискуете.
  6. Если ответственно подойти к выбору арендатора, проблем не будет.

Есть ли необходимость в оформлении статуса ИП?

Наиболее часто встречающийся вопрос среди обывателей – нужно ли оформлять ИП при сдаче квартиры жильцам в пользование, будет ли это легально, если не оформлять? Действия гражданина вполне законны, поскольку это не относится к предпринимательской деятельности.

ВНИМАНИЕ !!! Однако если в собственности есть несколько квартир и вы хотите сделать сдачу в эксплуатацию своим источником дохода, то надлежит оформить соответствующий статус. Ничего сложного в этом нет. Нужно всего лишь пройти регистрацию, встать на учет в инспекцию и приобрести кассу.

Последнее является большим преимуществом, поскольку способствует привлечению командировочных лиц, которым необходимо отчитываться за свои расходы в ходе поездки. Частное лицо чека предоставить не сможет и поэтому для него такой контингент отпадает.

Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.