Как продать квартиру без риэлтора — пошаговая инструкция 2020 года

ДТП

Самостоятельно или с риэлтором – в чем риск?

Многие задаются вопросом — как продать квартиру без риэлтора? Реально ли это, хватит ли сил? Может быть лучше передать все дела профессиональному агенту и не волноваться лишний раз? Разумеется, можно переложить все дела на специально нанятого человека, а можно всем заниматься лично. И у того, и другого случая есть свои очевидные плюсы и минусы.

Что касается положительных моментов, то они очевидны. Не привлекая лишних людей, можно получить неплохую денежную выгоду. Всю прибыль получает продавец. И либо в стоимость квартиры уже включены комиссионные, которые бы мог получить риэлтор, либо стоимость занижена в размере тех же процентов, поскольку экономия и так очевидна.

Кроме того, не уйдет драгоценное время на поиски нужного вам человека, поскольку агенту недвижимости вы должны доверять как себе. Под видом риэлторов могут скрываться мошенники, если сомнения в специалисте все же есть, то лучше отказаться от его услуг. Подозрения могут вызвать общение только по телефону, а не в агентстве;

Риск, нервы и время – это, пожалуй, главное, что стоит за таким шагом. Время – деньги, и это выражение более чем уместно. К минусам можно отнести потраченные на самостоятельные действия месяцы или даже кварталы. Если говорить о волнении, то оно присутствует и при юридическом сопровождении сделки, что уж говорить о действиях в одиночку? Кроме того, можно не рассчитать свои силы и потратить их не самым оптимальным образом, неверно расставляя приоритеты.

Подготовка документов для продажи

Самым ответственным пунктом мероприятия считается подборка необходимых документов. Именно сложностью этого процесса и количеством бумаг пугают риэлторы. В каждой ситуации пакет документов может отличаться и иметь свои особенности.

При продаже и оформлении договора сделки основными документами от собственника являются:

  • выписка из ЕГРН — в ней указаны все граждане, на кого зарегистрировано право собственности относительно квартиры;
  • гражданский паспорт собственника квартиры, если владельцев несколько, каждый должен предоставить свой паспорт или свидетельство о рождении;
  • нотариальное согласие от супруга и свидетельство о заключении брака (в случае приобретения квартиры в период брака);
  • разрешение, выданное органами опеки и попечительства, когда одним из собственников является гражданин, не достигший совершеннолетнего возраста.
  • если интересы собственника будет представлять доверенное лицо, то владелец недвижимости передает ему нотариально заверенную доверенность (паспорт собственника не требуется).

Как продать квартиру без риэлтора — пошаговая инструкция 2020 года

Для подтверждения юридической чистоты квартиры необходимо иметь на руках:

  • документ, устанавливающий право собственности квартиры;
  • технический паспорт, потребуется если покупатели производят оплату по ипотеке;
  • копия-лицевого счета с перечнем лиц, прописанных или выписанных по указанному адресу;
  • все справки в подтверждении отсутствия задолженности по коммунальным платежам.

Шаг 2.

Юридическая чистота квартиры – необходимая часть сделки. Как продать квартиру без агентства, если риэлтор лучше всех разбирается во всех юридических тонкостях? Сбор правоустанавливающих документов полностью ложится на плечи продавца:

  • Свидетельство о регистрации права собственности продавца на квартиру с приложением оснований сделки – договора купли-продажи, дарения и т.п. При получении квартиры в результате приватизации – договор передачи в собственность. Эти документы нужны для того, чтобы убедиться, что продавец вправе распоряжаться своей собственностью.
  • Технический паспорт, выданный в БТИ. Он состоит из плана помещения и данных по его инвентаризации. С 2012 года он был заменен техническим планом, в котором отображаются все характеристики квартиры.
  • Кадастровый паспорт с приложением внутренней планировки помещений. В нем содержатся сведения о зарегистрированных перепланировках и точном размере комнат.
  • Выписка из Единого государственного реестра прав.
  • Выписка из домовой книги (форма № 9), где отражаются сведения о количестве зарегистрированных в квартире.
  • Документы, подтверждающие отсутствие задолженности: копия финансово-лицевого счета или соответствующая справка.
  • Письменное согласие супруга на сделку, если квартира была куплена после регистрации брака. Также это может быть брачный договор.
  • Разрешение на сделку от органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний.

Необходимо внимательно изучить документы, сверив все данные с действительным положением дел.

Сколько стоит Ваша квартира?

Необходимо точно рассчитать стоимость квартиры, тщательно изучив рынок недвижимости. Нужно рассмотреть варианты продажи аналогичного жилья и его стоимость. Повлиять на оценку квартиры могут как существенные факторы, так и малозначительные нюансы.

Метраж — главный критерий оценки квартиры, он существенно влияет на цену. Квартира большой площади всегда будет выше в цене. В общую площадь входят жилые помещения, кухня, прихожая, санузел. Будет учитываться удобство планировки и количество комнат.

Расположение квартиры тоже существенно влияет на цену. Центр и престижные районы всегда дороже. Окраины и пригороды ценятся меньше, независимо от качества самого жилья. Сказываются и такие обстоятельства, как наличие близко расположенного метро, транспортная доступность, городская инфраструктура.

Еще по теме  Страховка квартиры от затопления соседей и от пожара стоимость страхования от залива как застраховать

Ремонт и отделка также являются важными факторами. Но необходимо ли делать ремонт непосредственно перед продажей? Как отмечают эксперты, недавно сделанный ремонт повышает продажную стоимость квартиры в среднем на 10%. Необходимо четко рассчитать, окупятся ли затраты. Подсчитать стоимость материалов и услуг специалистов

Лучше сделать точечный косметический ремонт, устраняя основные, бросающиеся в глаза дефекты (приклеить отклеенные обои, стереть следы протечек на потолке, закрасить ржавчину и т.д.).

Повлияют и такие моменты, как техническое состояние дома и его тип. Существенным будет различие между стоимостью похожей по метражу квартиры, расположенном в старом фонде и в новостройке. Ведь в старом доме — старые коммуникации. Хотя «сталинки» некоторые люди ценятся выше, чем «хрущевки» из-за высоких потолков и больших окон.

Этаж важен в том случае, если он первый и последний. Их продажа возможна только при снижении цены.

Часто на цену влияют юридические моменты, например долги по коммунальным платежам. Безопасность, например, охраняемая территория и наличие консьержа, может стать значимым нюансом.

Оценка квартиры возможна и с помощью онлайн-калькулятора на многих сайтах по недвижимости. Они учитывают множество факторов и определяют среднюю цену.

Подготовка к продаже квартиры

Шаг 2.

Для начала необходимо привести жилье в «товарный» вид: прибрать, помыть окна, по необходимости подклеить обои, подкрасить, словом добавить привлекательности в глазах потенциальных покупателей. Если в квартире имеется балкон или лоджия, то это пространство в большинстве случаев превращается в склад ненужных вещей. Не забудьте навести порядок и там.

Важно тщательно прибрать квартиру, не допускать, чтобы личные вещи были разбросаны. Если в помещении имеются неприятные запахи, например, от дыма сигарет, нужно попытаться от них избавиться. Зачастую для этого в момент осмотра квартиры хозяева используют простой прием – сварить кофе. Его аромат способен перебить другие запахи.

Шаг 3.

Готовим квартиру к продаже

Важно понимать, что потенциальный покупатель будет учитывать не только саму квартиру, но и порядок в самом доме. Необходимо понимать, что мусора перед дверью в подъезд быть не должно, лифт должен работать и не оставлять впечатление грязного угла. Лампочки на лестнице должны гореть, а лестничные клетки — оставлять благоприятное впечатление.

Квартиру необходимо убрать, кухня должна быть чистой, а санузел — исправно работать и желательно не иметь запаха. Ненужные вещи лучше выкинуть или продать – не заставленная квартира выглядит просторнее. Это касается балкона и прихожей – захламленные, они выглядит не так презентабельно. Проверить работу кранов, батарей, межкомнатных дверей, надежность выключателей и карнизов. Упаковать личные и несезонные вещи – грядущему переезду это только поможет, а покупатель оценит минимум предметов в комнатах.

Оценка стоимости квартиры

Чтобы квартира продалась быстро, нужно определиться с ценовым диапазоном, в пределах которого готовы квартиру продать. Понятно, что в объявлении указывается верхняя планка, которая может быть снижена в процессе адекватного торга.

Чтобы определиться, необходимо провести ценовой анализ подобных предложений на рынке недвижимости. Сделать это можно:

  1. Заказать профессиональную оценку, которая обойдется в небольшую сумму, но не имеет смысла при наличии типового жилья, а также она делается за счет покупателей которые берут ипотеку;
  2. При помощи популярных сайтов частных объявлений (про них поговорим ниже).
  3. Воспользоваться калькулятором оценки квартиры.

Немаловажным фактором цены по объявлению является то, насколько быстро вы планируете жилье продать. Когда время поджимает, ее можно сразу снизить, но учитывайте минимальный торг. Если собственник не торопится, то цену можно установиться максимальную для подобных квартир.

Шаг 4.

Разместить объявления о продаже квартиры

К этому пункту нужно отнестись внимательно, поскольку грамотный текст и правильные ракурсы в фото могут стать для покупателя решающим моментом для желания посмотреть товар. Продумайте описание, которое максимально подчеркнет достоинства жилья.

  1. Разместите объявление на всех общеизвестных ресурсах частных предложений:
  • Авито;
  • ЦИАН;
  • MLSN;
  • Яндекс.Недвижимость;
  • ЭТАЖИ;
  • Из рук в руки;
  • Юла.

Рекомендуем приобрести сим-карту с новым номером телефона для объявлений. Так Вы обезопасите себя от мошеннических схем и будите знать, что звонят именно по квартире.

  1. Окна квартиры или балкон могут быть использованы в качестве рекламы о продаже.

Обычно такой способ оказывается простым, но действенным. Напечатайте слово «Продам» и номер телефона на листах бумаги (крупно, по одной букве на лист) и развесьте в окне. На балкон можно сделать растяжку, заказанную в салоне печати или сделать самим. Это может заинтересовать покупателей, проживающих в этом же районе и желающих перевезти к себе поближе родственников. По статистике 18% покупателей приходят смотреть квартиру по объявлениям расклеенных на окнах.

Помимо общего описания укажите следующую информацию:

  • о собственнике и наличии документов, это внушит доверие потенциальному покупателю;
  • о мебели, предметах обстановки и технике, которая остается в квартире. Конечно, такие моменты повышают стоимость жилья, но могут быть полезны покупателю. С другой стороны, если они не нужны, то могут стать предметом торга.

Шаг 5.

Общение с потенциальными покупателями

Общение начинается с телефонного разговора, будьте готовы к неадекватным, которые пытаются сильно скинуть цену. Отвечать на вопросы нужно максимально вежливо, чтобы не оттолкнуть покупателя грубостью или ответами на щекотливые вопросы. Чтобы максимально правильно отвечать на них, нужно заранее продумать все моменты, которые могут быть уточняться звонящим.

Еще по теме  Реконструкция разрушенного дома

После общения по телефону и договоренности о встрече переходим к этапу осмотра помещения. Свое поведение нужно выстраивать в зависимости от того, кто пришел смотреть помещение. Рассмотрим категории людей, которые интересуются недвижимостью среднего ценового диапазона:

  1. Молодые семьи интересуются квартирами с ремонтом (когда не требуется дополнительных вложений, особенно, когда взята ипотека). Для молодых родителей важно наличие лифта или расположение на нижних этажах.
  2. Родители, ищущие квартиру для своих взрослых детей. Внимательно приглядываются, интересуются жильем недорогим и с ремонтом.
  3. Пенсионерам важно расположение на нижних этажах, наличие ремонта. Часто дети присматривают квартиру для своих престарелых родителей поближе к своему месту проживания.
  4. Риэлторы знают, что спросить и посмотреть и самостоятельно общаются с покупателям.

Постарайтесь произвести впечатление приветливого человека и ответить на все вопросы. Заранее продумайте все плюсы и минусы квартиры и манипулируйте только положительными моментами.

На этапе осмотра происходит торг между покупателем и продавцом. Конечно, он должен быть обоснованным, но он обязательно будет. Поэтому при указании цены нужно понимать, что сможете немного уступить. Дайте возможность покупателю назвать свою цену.

Шаг 6.

Как правильно демонстрировать квартиру

Необходимо договориться о точном времени показа, поскольку покупателей может быть несколько. При изменении планов найдите время предупредить посетителей заблаговременно. Ценные и дорогие вещи, а также документы лучше спрятать. При первом визите покупателей, осмотр комнат не займет много времени. Однако может возникнуть множество вопросов для выяснения всех необходимых деталей. Вежливые и честные ответы на вопросы привлекут и расположат к вам другую сторону.

Цена может и должна быть скорректирована на торгах. Конкурентоспособная цена не будет отпугнуть потенциальных покупателей. Не обязательно продавать квартиру первому же покупателю, возможно, взаимовыгодное предложение заинтересует нескольких людей, и вы сможете сделать выбор. Переговоры лучше вести на комфортной для вас территории.

Заключение предварительного договора

Покупатель найден и обеим сторонам необходимо зафиксировать свои намерения. Заключение предварительного договора подтвердит серьезные намерения.

Часто покупатель вносит определенную сумму для обеспечения сделки. Это важный момент, поскольку покупатель может найти более дешевый вариант, а продавец – более выгодного клиента. Финансовые расчеты необходимо сопровождать обязательной распиской.

Внесение покупателем аванса не обязывает заключить договор. Аванс можно вернуть в любой момент, а авансовое соглашение – расторгнуть. От аванса следует отличать задаток.

Соглашение о задатке является приложением к предварительному договору. С юридической точки зрения последующий отказ от продажи квартиры может повлечь негативные последствия для продавца в виде выплаты суммы в двойном размере. Последствия для покупателя в том, что он может потерять сумму, выплаченную им в качестве задатка.

Необходимо прописать технические характеристики квартиры, точный адрес, заранее оговоренную цену. Что касается сроков, то должны быть оговорены не только сам срок продажи, но и фактическое освобождение помещения, а также выписка из него. Также необходимо зафиксировать состояние квартиры, имущество, которое остается покупателю, время передачи ключей и их общее количество. При отсутствии закрепления этих существенных моментов письменно, они должны оговариваться во всех подробностях устно.

Вот образец предварительного договора купли-продажи, который вы можете переработать и использовать.

После банковской процедуры начинается оформление документов. Чаще всего договор купли-продажи заключается у нотариуса, а затем документы сдаются для их государственной регистрации. Нотариус проверяет соответствие документов юридическим нормам, удостоверяется в дееспособности и правомочности сторон сделки, зафиксирует подлинность их подписей.

Следует обязательно обратить внимание на суммы, прописанные в договоре, способ и срок передачи денег, паспортные данные сторон, сроки освобождения квартиры. Расходы по сделке также должны быть распределены сторонами и зафиксированы. Важным моментом является упоминание о порядке и сроке заключения и подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Предлагаем образец договора купли-продажи квартиры, который можно взять за основу.

С этого момента возникают обязательственные отношения, но не переход права собственности. Отказ от сделки на этом этапе влечет новое соглашение или судебное разбирательство. До регистрации договора его аннулирование происходит путем подачи соответствующего заявления нотариусу, которые фиксирует изменение или прекращение действия договора и отмечает это в реестре.

Для регистрации договора он передается в регистрационную палату вместе с заявлениями продавца и покупателя. После регистрации права собственности договор аннулирован быть не может. Срок регистрации – около месяца. После этого сделка путем внесения записи в Единый государственный реестр прав вступает в свою законную силу.

Когда покупатель найден, рекомендуется заключить с ним предварительный договор и получить задаток или аванс. Это станет некой гарантией того, что сделка состоится. Получение задатка (аванса) оформляется распиской.

В предварительном договоре пропишите все моменты относительно предстоящей сделки: укажите условие или дату заключения основного договора.

Освобождение жилья после сделки

В назначенное время оформите и подпишите основной договор купли-продажи. Обязательным условием является государственная регистрация его в органе Росреестра или МФЦ. Только в результате регистрационных действий права на объект недвижимости перейдут от продавца к покупателю.

Составляется договор, как минимум, в трех экземплярах: по одному экземпляру каждой стороне сделки и дополнительный – для Росреестра. На каждом из них проставляются собственноручные подписи участников сделки.

Еще по теме  Статьи раздела Социальная карта москвича

Немаловажным моментом является получение оплаты за квартиру. Тут могут быть несколько вариантов:

  • с привлечением ипотечного займа, когда покупатель оформляет договор с банком на получение ипотеки, а банк переводит эти средства продавцу. Такой способ самый безопасный, поскольку перед одобрением кредита банк тщательно проверяет все документы в отношении покупателя и самой квартиры;
  • с использование средств материнского капитала. Для получения гарантии, что средства будут переведены продавцу, рекомендуется удостоверить сделку нотариально. Квартира будет находиться у продавца в залоге, пока средства материнского капитала не поступят на его счет;
  • рассрочка оплаты по договору. Такой вариант возможен, если стороны сумели договориться о графике рассрочки. Чтобы избежать ситуации со срывом графика или отказом от платежей, следует максимально тщательно прописать в договоре все нюансы. Лучше оговорить в нем, что переход права собственности будет зарегистрирован только после полного расчета;
  • оплата через банковскую ячейку «аренда сейфа» – безопасный и надежный способ расчетов между покупателем и продавцом;
  • наличная оплата. Является самым рискованным методом расчетов. Продавцу нужно быть максимально внимательным при проверке и пересчете купюр. Дополнительно нужно привлечь к присутствию надежных людей из числа родственников или близких друзей, кто будет сопровождать с места сделки.

После полного расчета продавец передает ключи от квартиры новому собственнику. Условие или момент передачи могут быть прописаны в договоре. Дополнительно рекомендуется составить и подписать передаточный акт на помещение, который станет приложением к договору. Его также можно включить пунктом в ДКП.

Шаг 8.

Обычно стороны договариваются о дате, когда уже бывший собственник должен покинуть квартиру и убрать все свои личные вещи. Этот момент должен быть отражен в договоре купли-продажи.

Банковская ячейка

Расчеты с недвижимостью можно проводить как с помощью наличного, так и безналичного расчета. Лучше при расчетах между физическими лицами использовать наиболее удобный и безопасный вариант — депозитарную банковскую ячейку. Это гарантия получения продавцом всей суммы после завершения сделки, а покупатель может рассчитывать на получение права собственности после того, как передаст деньги.

Закладывание денежных средств в ячейку происходит под контролем банковского служащего. Непосредственно перед этой операцией продавец может пересчитать деньги и проверить их на подлинность. Также этим может заняться и сам банк. Денежные средства вкладываются в специальный пакет, целостность которого проверяется сторонами. Склеив пакет, стороны ставят на нем свои подписи, удостоверяющие этот факт. После полного оформления сделки продавец забирает деньги.

Передача квартиры

Пошаговая инструкция самостоятельной продажи квартиры подошла к своего логическому завершению. Ее последним этапом будет непосредственная передача квартиры. После получения зарегистрированного в должном порядке договора купли-продажи предстоит освобождение жилья и снятие с регистрационного учета, то есть фактическое и юридическое освобождение квартиры.

Выписка из квартиры происходит с помощью паспортного стола на основании предъявленного договора купли-продажи. При вывозе вещей из помещения следует подписывать акт-приема передачи. Должны быть решены все спорные вопросы по коммунальным платежам и переданы ключи.

Особенности продажи квартиры с одновременной покупкой другой квартиры

При сделке, которая включает в себя одновременную продажу квартиры и покупку другого жилого помещения необходима тщательная подготовка. Такие альтернативные сделки весьма сложны на практике. Первое, что необходимо сделать – это получить аванс за свою квартиру и передать аванс за ту, которую собираются купить. Сроки должны быть четко согласованы и устраивать обе стороны.

Часто такая схема применяется при взаимовыгодных обменах большей на меньшую площадь или наоборот, а также при расселении коммунальных квартир. Как правило, происходит смена района – при обмене равноценного жилья. В случае доплаты обмен происходит между квартирами принципиально разного метража. Наиболее трудны сделки, при которых приобретаются две квартиры вместо одной или наоборот. Сложность заключается в соблюдении точного порядка действий такой сделки, которая может состоять из большого количества шагов.

Итак, рассмотрим цепочку по порядку

  1. Поиск покупателя для своей квартиры. В качестве подтверждения своих действий по покупке он выплачивает аванс или задаток. Договор по таким денежным расчетам обычно заключается на месяц.
  2. Поиск нового жилого помещения. Это можно делать уже на этом этапе.
  3. Передача аванса или задатка в качестве обеспечения сделки. В договоре обозначаются условия его возврата.
  4. Сбор документов по обеим квартирам, их проверка, подготовка договоров купли-продажи. Обговариваются детали сделки, в том числе ее дата и место. Уточняется моменты по регистрации договора купли-продажи.
  5. Расчеты должны быть четко прописаны и осуществлены. Деньги кладутся в банковскую ячейку. Внесение осуществляет покупатель вашей квартиры, а продавец другой квартиры их получает. Необходимое число ячеек определятся общим количеством квартир.
  6. Одновременно заключенные и подписанные договора купли-продажи подаются на их регистрацию.
  7. Все продавцы квартир могут забрать свои деньги из ячеек только после получения зарегистрированных договоров купли-продажи. Денежные операции между сторонами подтверждаются расписками.
  8. Процедура передачи квартир и подписание актов приема-передачи происходит по очереди. Сроки заранее оговариваются в договорах. Продавцы последней свободной квартиры должны передать помещение первыми.
Оцените статью
Юридическая помощь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.